Vietato il rogito per la casa in costruzione

La tutela scatta quando l’acquirente è debole rispetto al venditore

pIl divieto per il notaio di stipulare un atto di compravendita se prima non sia stato diviso in quote il mutuo o cancellata l’ipoteca è limitato ai soli immobili da costruire. La Cassazione, con la sentenza 24535 del 1° dicembre (relatore Antonio Scarpa), accoglie il ricorso di un notaio a cui la commissione disciplinare aveva applicato una sanzione di 12mila euro per aver rogato gli atti di assegnazione ai soci degli immobili di una cooperativa, con l’impegno di quest’ultima a cancellare l’ipoteca che gravava sulle case.

Il notaio contestava l’addebito, affermando che il divieto, imposto dall’articolo 8 del dlgs 122/2005, riguardava i soli immobili da costruire, mentre gli appartamenti assegnati erano ultimati e provvisti del certificato di abitabilità. La Corte d’appello aveva respinto il ricorso dell’in- colpato. Secondo i giudici territoriali l’articolo 8 del dlgs 122/2005 non contiene alcun limite applicativo riferibile ai soli immobili da costruire nel vietare al notaio di procedere alla stipula dell’atto di compravendita se prima, o contestualmente alla stipula, «non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile».

Per i giudici di legittimità, invece, il professionista ha ragione. I giudici della seconda sezione civile ricordano che la formulazione della norma è tale da prestarsi alle contrapposte interpretazioni che ne sono state fornite.

E la Cassazione le elenca. L’articolo 8 sarebbe anzitutto di ostacolo ad ogni ipotesi di trasferimento di immobile, finito o da costruire, gravato da un pignoramento, che esista o meno un precedente contratto preliminare. In base ad un secondo orientamento, poi, la norma si applicherebbe solo in caso di ipoteca iscritta a garanzia del mutuo, contratto da un costruttore che intenda vendere un immobile da costruire ad una persona fisica. Con una terza tesi si opta, infine, per negare la stipula agli atti di compravendita che hanno per oggetto immobili che fanno parte di edifici condominiali sui quali c’è un’ipoteca a garanzia di un unico finanziamento concesso per l’intero complesso fino a quando questo non sia ripartito per quote corrispondenti alle unità o non sia stato conseguito un titolo per cancellare l’ipoteca dall’eventuale pignoramento già eseguito.

La Cassazione fa la sua “scelta” anche alla luce della legge delega 210/2004 relativa alla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire.

Per la Corte il divieto di stipula vale solo per gli atti di compravendita con acquirente una persona fisica e come venditore un costruttore, un imprenditore o una cooperativa edilizia e che abbiano ad oggetto un immobile da costruire o comunque in uno stadio che non consente il rilascio del certificato di agibilità. Il divieto presuppone, infatti, una condizione di asimmetria giuridica ed economica tra venditore e acquirente che giustifica lo speciale trattamento legislativo. Al di fuori dei requisiti di operatività della norma, resta valido il principio generale della libera circolazione dei beni immobili sui quali pesa un’ipoteca o un pignoramento, pur restando fermi i vincoli pregiudizievoli sul bene.