Vietato «autoridursi» i canoni

Il conduttore deve r ivolgersi al giudice per chiedere di diminuire il corrispettivo da pagare Taglio illegittimo anche se l’immobile ha difetti che ne limitano l’uso

pIl conduttore non può autoridursi il canone nel corso della locazione anche se l’immobile locato presenta vizi sopravvenuti tali da limitarne l’uso. Infatti, il versamento di un corrispettivo in misura diversa da quella pattuita costituisce un fatto arbitrario e illegittimo che può portare alla risoluzione del contratto per inadempimento da parte dell’inquilino.

In base all’articolo 1578 del Codice civile, in presenza di vizi che «diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità del bene locato a servire all’uso pattuito», il conduttore ha il diritto di chiedere, in alternativa alla risoluzione del contratto, la riduzione del corrispettivo; occorre però presentare domanda al giudice, anziché pretendere di farsi giustizia da sé.

Sulla base di questi principi il Tribunale di Milano, con la sentenza 12427 del 9 novembre scor- so (giudice Antenore), ha riconosciuto l’inadempimento del conduttore che aveva deciso di sospendere integralmente il pagamento dei canoni mensili di locazione.

Il caso è stato sollevato nel corso di un’opposizione a un decreto ingiuntivo, emesso dal Tribunale di Milano su richiesta della società locatrice, per l’importo corrispondente ai canoni non pagati dalla società conduttrice. Infatti quest’ultima aveva continuato a occupare l’immobile ma non aveva corrisposto i canoni a causa, si legge nella pronuncia, di infiltrazioni e allagamenti che interessavano e rendevano inutilizzabile gran parte della struttura.

Di fatto, il conduttore si era autoridotto il canone e, solo dopo aver ricevuto l’ingiunzione di pagamento, si era rivolto al giudice per fare accertare, da un lato, la presenza dei vizi e, dall’altro, il proprio diritto a sospendere ogni pagamento. E questo poco prima di rilasciare definitivamente l’immobile.

Il Tribunale di Milano ha innanzitutto precisato, applicando i principi già affermati dalla Cassazione (si veda la sentenza 18987/2016), che la sospensione totale o parziale del versamento del corrispettivo della locazione si deve considerare legittima solo se i vizi del bene locato comportino per il conduttore un impedimento totale al godimento del bene stesso. Il giudice rileva poi che l’autoriduzione del canone costi- tuisce un «inadempimento contrattuale» anche se viene posta in essere per «sopperire alla presenza di vizi dell’immobile locato e per ripristinare l’equilibrio del contratto che si presume violato». Solo il giudice, infatti, ha il «potere di valutare l’importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti e quindi di disporre la riduzione della prestazione contrattuale del conduttore».

L’esercizio del diritto alla riduzione del canone rappresenta dunque il presupposto necessario affinché possa operare il riequilibrio del rapporto contrattuale, venuto meno con l’inadempimento del locatore all’obbligo di mantenere il bene locato in stato da consentirne il pacifico uso da parte del conduttore.

Si tratta infatti di un’azione costitutiva, in quanto diretta a «determinare una modificazione giudiziaria del regolamento contrattuale al fine di ristabilire il rapporto di corrispettività economica fra le contrapposte prestazioni» delle parti.

Il tribunale ha rilevato la presenza nell’immobile di vizi tali da legittimare la sospensione del versamento dei canoni, ma ha riconosciuto il diritto del conduttore a non pagare solo per il periodo successivo alla presentazione della domanda di riduzione; il giudice ha invece ritenuto illegittima l’autoriduzione nel periodo precedente.

L’autotutela è quindi messa al bando in quanto pregiudizievole per il conduttore, anche quando è posta in essere come reazione a un ridotto godimento dell’immobile causato dalla presenza di gravi vizi strutturali.

L’INDICAZIONE Secondo il magistrato versare una somma diversa da quella pattuita costituisce inadempimento contrattuale dell’inquilino