Si va dal giudice solo se l’assemblea non decide niente

Condominio

pLavori di manutenzione: se l’assemblea non decide nulla il condòmino deve utilizzare la «volontaria giurisdizione».

Il caso è stato affrontato dal Tribunale di Lecce, chiamato a decidere in merito ad alcuni lavori di straordinaria manutenzione da eseguirsi, sui beni di proprietà comune, in un fabbricato edificato in un contesto di edificio costruito come Edilizia residenziale pubblica e ormai divenuto un condominio .

Due proprietari di altrettanti appartamenti, già assegnati agli stessi e, successivamente, riscattati, chiamavano in causa il Comune, ora proprietario dell’immobile e, poiché il condominio non era mai stato ristrutturato né manutenuto tanto da versare in stato di degrado, chiedevano che il Comune (proprietario di metà dello stabile) venisse obbligato a effettuare i lavori e a eliminare le situazioni di degrado e pericolo.

Il Tribunale di Lecce, con sentenza pubblicata in data 18 novembre 2016, «dichiara inammissibile la domanda formulata dagli attori in sede contenziosa», con compensazione integrale delle spese di lite, considerata la peculiarità e complessità della vicenda.

Il Tribunale ricorda che «il condominio si costituisce ex se e ope iuris senza che sia necessaria un delibera e nel momento in cui più soggetti costruiscono in un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio cede a terzi piani o porzioni di essi in proprietà esclusiva, realizzando il cosiddetto frazionamento (Cassazione, sentenza 18226/2004)». E afferma che l’assemblea è l’organo sovrano chiamato a decidere, tra l’altro, anche dell’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria ma che «se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore».

Nel caso specifico, riferisce il Tribunale, non consta che l’assemblea sia stata investita della questione, né preventivamente convocata, circostanza che impedisce al singolo condòmino di adire l’autorità giudiziaria in sede contenziosa.

Quindi, prosegue il giudice «mentre la deliberazione di maggioranza è impugnabile davanti al giudice, in via contenziosa, resta salva la possibilità, una volta convocata l’assemblea, in caso di omessa iniziativa della medesima e di mancata formazione di una volontà di maggioranza o di omessa esecu-

IL PUNTO I giudici hanno chiarito che si può andare a giudizio in caso di inerzia sulle delibere necessarie

zione della deliberazione, di rivolgersi al giudice, non già in sede contenziosa, ma di volontaria giurisdizione, ai sensi del comma 4 dell’art. 1105 c.c. citato” ( Cassazione civile, sez. un., 19/07/1982, n. 4213)».

Pertanto, conclude il Tribunale, «solo una volta convocata l’assemblea, in caso di mancata adozione dei provvedimenti necessari alla manutenzione della cosa comune, ovvero in caso della loro mancata esecuzione, il condòmino interessato è tenuto ad adire il giudice in sede di volontaria giurisdizione, mentre solo nel caso in cui i provvedimenti di amministrazione siano stati adottati, ma risultino intollerabilmente incongrui, è previsto il ricorso al giudice in sede contenziosa, per il solo annullamento dei provvedimenti stessi, in quanto gravemente pregiudizievoli alla cosa comune ex art. 1109 1co. n. 1 c.c.».