Contratti di finanziamento
Per chi vuol comprare meglio puntare sul fisso Le opportunità cambiano per chi invece intende rinegoziare
Mutui, è l’ultima chiamata prima del rialzo dei tassi
di Gabriele Petrucciani
Meno 20 per cento. È il calo nel semestre maggio-ottobre 2016 rispetto ai sei mesi precedenti delle richieste di surroghe di mutui. Segno che il mercato è ormai saturo. Ma il livello storicamente basso dei tassi di interesse e l’apertura delle banche alle surroghe di surroghe lascia spazio a nuove opportunità. Che non dovrebbe lasciarsi scappare neanche chi è alla ricerca della prima casa, soprattutto considerando la flessione degli ultimi anni del mercato immobiliare. «La combinazione di tassi bassi e calo del prezzo del mattone rende l’attuale contesto davvero unico», sottolinea Ivano Cresto, responsabile Bu mutui di Facile.it e Mutui.it.
Dopo la risalita delle ultime settimane, oggi l’Irs a 20 anni (è il parametro di riferimento dei mutui a tasso fisso di pari durata) viaggia intorno all’1,3%, per un tasso annuo nomimale (Tan) finale che si attesta all’1,5%. Un livello mai visto prima. Un’occasione da cogliere al volo. Anche perché potrebbe essere l’ultima chiamata. «L’andamento dell’Irs è collegato al rendimento del Bund tedesco, che nell’ultimo periodo è aumentato per diverse ragioni». fa notare Cresto. «La mia opinione è che da qui in avanti l’Irs continuerà a salire, anche se con moderazione. D’altronde, la curva dei rendimenti dei titoli di Stato in Europa segue inevitabilmente quella del debito Usa, che per effetto della politica espansiva di Trump punterà verso l’alto». Anche il variabile è sui minimi storici, per via sia di un Euribor negativo (il parametro di riferimento dei mutui varabili) sia di uno spread molto basso, con la migliore offerta a 20 anni che viaggia attorno allo 0,84%. Insomma, è un contesto storico molto favorevole. Chi ha già un mutuo sulle spalle (che abbia surrogato o meno), dunque, dovrebbe fare un check-up del proprio debito per (ri)valutarne la convenienza. E chi sta pensando di acquistare la sua prima casa dovrebbe spingere il piede sull’acceleratore, fugare ogni dubbio e portarsi a casa un tasso da capogiro.
Ma cosa guardare nel vecchio e nuovo mutuo? «Avendo un mutuo da diversi anni, molti non si rendono conto di quanto possa effettivamente valere il loro debito e se possa convenire surrogare», spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline. «Se il mutuo è stato fatto da anni, in pochi si ricordano quanti anni mancano, il tipo di tasso applicato e soprattutto la rata che pagano. Per il cliente non è semplice capire rispetto a un determinato tasso se c’è una convenienza o meno in termini di rata». E se non ci si rende conto di quanto effettivamente può cambiare la rata grazie a un tasso più basso si rischia di perdere una bella fetta di risparmio. «Facendo un po’ di simulazioni su mutui contratti 10 anni fa, e con altri 10 anni di durata residua, il differenziale di tassi è tale che si potrebbe arrivare a risparmiare fino a 20-30mila euro», puntualizza Anedda. «Sui mutui più recenti, invece, e in particolare su quelli che hanno visto lo spread raggiungere il 2-3%, la convenienza è ancora maggiore, con un risparmio a 30 anni fino a 80mila euro». Per una corretta valutazione del proprio mutuo, quindi, è importante capire quanto è il capitale da rimborsare, la durata residua e il tasso, per poi fare una simulazione e valutare il tipo di mutuo che si potrebbe ottenere con una surroga. «Con un tasso più basso si potrebbe anche decidere di mantenere la stessa rata riducendo però la durata», continua Anedda. Oppure si potrebbe optare per una surroga con liquidità aggiuntiva, mantenendo invariata sia la rata sia la durata. «Non tutte le banche, però, concedono questa possibilità — aggiunge Anedda — e chi lo fa concede la liquidità aggiuntiva attraverso un mutuo o prestito separato». Per chi è alle prese con l’acquisto della prima casa la scelta del tasso sembra quasi obbligata: fisso. «La scommessa variabile va bene solo per importi più limitati e durata breve», conclude Anedda.