I LIMITI DEL REGOLAMENTO APPROVATO A MAGGIORANZA

In un condominio, dotato di spazio esterno per il ricovero di vetture, il regolamento originariamente prevedeva l’utilizzo in base al numero di appartamenti, con assegnazione dei posti (piantina allegata al regolamento) a prescindere dalla dimensione dell’alloggio, mentre la relativa ripartizione avveniva in base ai millesimi. In un secondo momento, il proprietario di un appartamento ha acquistato anche quello attiguo, facendo riportare sull’atto d’acquisto anche il diritto al mantenimento del posto macchina (con quale valore giuridico?). Chiedo se può considerarsi legittimo un regolamento che prevede tale modalità di ripartizione, considerato che la somma dei due appartamenti, che darebbe diritto a due posti auto, in termini di millesimi è inferiore ai millesimi di un altro appartamento che ha diritto a un solo posto auto. È possibile modificare il regolamento per rendere più equa la ripartizione? Con quale maggioranza?

B.D. – ROMA

L’unico criterio equo per ripartire le utilità e le spese in relazione allo spazio esterno destinato a parcheggio è quello del valore proporzionale (cosiddetti millesimi di proprietà). Sempre che nei titoli d’acquisto originari, cioè negli atti di vendita stipulati con il costruttore, o in un regolamento contrattuale richiamato espressamente in tutti gli atti d’acquisto, non sia stabilito un criterio diverso. Se questo diverso criterio è legato al numero di unità immobiliari di cui si compone l’edificio, occorrerà fare riferimento unicamente alla situazione originaria. In nessun caso, cioè, si può ritenere che il frazionamento o la fusione di unità immobiliari determinino una modifica nell’assetto dei diritti dei condòmini sulle parti comuni. In caso di fusione, per esempio, non si può ritenere che uno dei due posti auto collegati agli appartamenti successivamente uniti sia attribuito ad altri condòmini o che, in caso di frazionamento, occorrerà attribuire nuovi posto auto agli acquirenti degli appartamenti risultanti dalla divisione. Nessun regolamento assembleare può modificare i diritti dei singoli sulle parti comuni. Il regolamento approvato a maggioranza può solo determinare le modalità d’uso del parcheggio, nel rispetto della misura del diritto che spetta a ciascun condomino sul parcheggio comune.

A cura di Pierantonio Lisi