L’Est Europa non delude le attese
Buoni re ndimenti e rischiosità in calo per Repubblica Ceca, Ungheria e Polonia
a Non occorre andare alla ricerca di lontani mercati emergenti per trovare storie di crescita attuali e future. Polonia, Repubblica Ceca e Ungheria sono infatti la “triade” dei mercati real estate europei che sta mandando segnali di conferma della fiducia degli investitori. Se i tre Paesi sono finora statisì considerati nei grandi portafogli di investimento, ma con una riserva di rischiosità, in realtà oggi gli analisti e gli operatori iniziano a chiedersi che senso abbiano tali remore, vista la globale instabilità politica ed economica a livello mondiale. Così negli ultimi mesi si sono inanellati deal considerevoli, nuovi investitori sono ap- parsi in questi mercati e gli sviluppi marciano senza scosse. Il che naturalmente nulla toglie a una equilibrata diversificazione dei portafogli di investimento, dove comunque questi Paesi ancora svolgono un ruolo marginale.
In Ungheria il segnale più evidente di una percezione minore del rischio sta tutto nella diminuzione degli yields e delle transazioni sulle fasce di prezzo più elevate. «Budapest e più in generale l’Ungheria hanno asset di qualità e buoni tenants con solide garanzie – spiega Árpád Török, Ceo di TriGranit, tra i maggiori operatori del real estate dell’area –. I consumi commerciali e la performance economica stanno crescendo e gli investitori esteri, che se ne erano andati con la crisi, sono tornati nel 2016». Tra i nuovi investitori, gruppi sudafricani, che peraltro stanno puntando non solo sull’Ungheria ma anche su Polonia e Repubblica Ceca. «Lo scenario dei prossimi dodici mesi è positivo – continua – ma occorre essere cauti sul medio e lungo periodo, perché è chiaro che gli Stati Uniti evidenziano ormai tutti i segnali di un altro ciclo negativo e nessuna economia ne resterebbe immune».
Il 2016 è stato l’anno record per il mercato delle costruzioni polacco, secondo quanto ri- porta Portfolio property forum (property-forum.eu). Attualmente si calcolano 1,4 milioni di metri quadrati di nuovi spazi in fase di sviluppo solo nel settore uffici, dopo gli 800mila terminati nel 2016 (con un incremento del 25% rispetto al 2015). Lo stock di uffici raggiunge dunque i 9 milioni di metri quadrati, di cui oltre 5 a Varsavia. Da sottolineare però i vacancy rate, pari al 6,3% a Cracovia, ma al 10,2% a Varsavia e al 15,5% a Katowice. A testimo- nianza della vivacità dello sviluppo nel Paese, Hb Reavis ha appena annunciato che è cominciata la costruzione di Varso Place, lo sviluppo-simbolo della città, che comprende il grattacielo più alto di Varsavia (310 metri con la punta) e un totale di 140mila metri quadrati di superficie a uso misto, con il maggior centro di co-working del Paese.
Quanto ai volumi, secondo Jll, nel 2016 le transazioni in Polonia hanno raggiunto i 4,4 miliardi di euro, di cui circa 2 miliardi nel solo settore retail. Seguono gli uffici con 1,7 miliardi circa.
La domanda di immobili per investimento resta alta anche nella Repubblica Ceca, che chiude il 2016 con volumi di circa 3 miliardi di euro, previsti in aumento nel 2017 soprattutto grazie al settore retail. «La performance del mercato della Repubblica Ceca non lascia intravvedere segni di rallentamento – spiega il Market outlook di Cbre sul Paese – e prevediamo che i volumi per investimento e affitti continueranno a crescere, trainati dalla forte performance macroeconomica del Paese». «È questo il posto in cui essere presenti nel 2017 – afferma Richard Curran, managing director di Cbre –. Attualmente stiamo monitorando oltre 50 deal in corso, per un totale di oltre 3,3 miliardi di euro di asset, che si chiuderanno in varie fasi del 2017».
A Praga si registrano nuovi record nel comparto degli uffici, dove sono in fase di sviluppo 178.800 mq di spazi per un totale di 16 progetti. Buone le previsioni del retail, come accennato, dove i prime rent sono previsti in ulteriore crescita. a Si apre un nuovo anno positivo per il real estate a livello europeo. E molti esperti sono concordi nel valutare buone le prospettive del mercato residenziale tedesco.
Un report di Deutsche Bank, e che Casa24 Plus è in grado di pubblicare in esclusiva, ritiene che tra le città tedesche è Monaco quella che negli anni a venire vedrà elevata dinamicità e aumenti di prezzi, grazie a una popolazione in crescita e ai bassi tassi di sfitto che storicamente contraddistinguono il centro urbano.
Ma ci si attendono aumenti delle quotazioni anche a Berlino, dove sia prezzi sia canoni di affitto, nonostante gli aumenti degli ultimi anni, restano ancora contenuti rispetto ad altre grandi città europee.
Nel ciclo immobiliare che stiamo vivendo è Francoforte la città tedesca ad avere registrato gli aumenti più contenuti. Ma qui si inizia a percepire l’effetto Brexit, in primis nel segmento abitativo.
E Amburgo? In città la crescita degli affitti è lenta e al tempo stesso è elevata l’attività di costruzione. Tra il 2012 e il 2016 la crescita dei canoni ha registrato un tasso che è la metà delle altre città. Due trend che rendono sensibile la città ai movimenti dei tassi di interesse: un eventuale rialzo potrebbe frenare la corsa all’acquisto. Una situazione simile si rileva anche a Düsseldorf, dove la popolazione dal 2009 è aumentata solo del 5 per cento.
Il team di Deutsche Bank si aspetta rialzi di quotazioni residenziali e canoni di affitto nella maggior parte delle città tedesche per il 2017.
Nel periodo tra il 2009 e il 2016, i prezzi delle abitazioni sono saliti tra il 40 (è il caso di Francoforte) e il 70% registrato ad Amburgo. E il numero delle case nuove supererà quota 300mila unità per la prima volta nell’anno in corso. Ma ci sarà ancora un gap tra domanda e offerta, dato che le richieste si aggirano intorno alle 350mila case nuove. L’elevato livello della domanda metterà quindi ancora sotto pressione il mercato residenziale tedesco.
Tornando all’esempio di Monaco, secondo DB tra il 2011 e il 2016, circa 45mila case nuove sono state completate in città, ma la popolazione è aumentata di circa 200mila persone arrivando a quota 1,55 milioni di abitanti. Mancano all’appello, secondo le stime, altre 55mila case per soddisfare la domanda. E questo è il motivo per cui Monaco ha visto raddoppiare nell’attuale ciclo i prezzi delle abitazioni.
Nel corso del 2016, i prezzi al metro quadrato sono saliti del 13% a Berlino, la crescita maggiore registrata tra le città tedesche. A guidare i prezzi sono la carenza di abitazioni e la mancanza di terreni.
A Francoforte l’impatto della Brexit si è tradotto in un aumento dei prezzi delle case, anticipando eventuali spostamenti in città da Londra. I prezzi di case singole sono saliti così dell’11,75%, i costi degli appartamenti sono saliti del 10 per cento. Ma le attese di DB sono per ulteriori aumenti di prezzi e canoni nei prossimi anni, dato l’elevato livello di arrivi di nuovi residenti. Non è detto che però gli arrivi continuino, e in uno scenario cauto potrebbero essere solo 5mila i nuovi residenti dovuti alla Brexit.
A Praga e Varsavia si registrano record per gli uffici: basso « vacancy rate » e affitti in rialzo