I conflitti d’interesse di Investietico
Cessioni di immobili «con l’elastico», compravendite di quote dei vertici in prossimità di eventi rilevanti
Nella loro ventennale esperienza i fondi immobiliari, venduti in Italia a circa 500mila piccoli investitori, hanno dovuto gestire ripetutamente i potenziali conflitti di interesse. Più che l’eccezione, negli anni sono diventati la regola. Lo stesso soggetto ha potuto anche vestire i panni del gestore, del valutatore, del consulente, dell’acquirente o venditore contemporaneamente. In alcuni casi, anche su un singolo immobile ha potuto svolgere per anni il ruolo di valutatore e poi, indossando l’abito del consulente, proporlo a qualche cliente potenziale acquirente.
Nella vicenda del fondo immobiliare Invest Real Security (Irs), gestito da Investire Sgr e collocato nel 2003 da BancoPosta, è emerso che nell’operazione di svendita degli ultimi immobili in portafoglio, con sconti in media del 67% rispetto alle valutazioni riportate sei mesi prima in bilancio, l’acquirente americano Kildare ha affidato alla stessa Investire Sgr la gestione del nuovo fondo creato per gestire questi e altri cespiti. Kildare ha individuato il “nuovo” gestore con una gara, ma visto il triste epilogo del fondo Irs per le tasche dei sottoscrittori, Investire Sgr poteva anche evitare di partecipare.
Un’operazione simile è stata di recente seguita anche in vista della chiusura del fondo Investietico, gestito dal 2002 da Aedes Real Etate Sgr. Il 20 luglio scorso il gestore ha perfezionato la cessione del portafoglio residuo del fondo a un acquirente francese che poi, attraverso un nuovo fondo, ha affidato alla stessa Sgr la gestione della parte più valida del portafoglio, costituito da immobili a destinazione d’uso Rsa (Residenza sanitaria assistenziale). Gli immobili più critici, invece, sono stati apportati in un altro fondo affidato in gestione a una piccola Sgr specializzata in operazioni di ristrutturazione e riconversione (Europa Risorse Sgr della famiglia Napoleone).
Anche in questo caso, l’operazione è stata comunicata al mercato: in Italia è sufficiente dichiarare il potenziale conflitto di interessi per rimanere all’interno del perimetro regolamentare. Ma nell’ambito di una trattativa il gestore potrebbe anche cedere gli immobili del fondo ( e quindi dei sottoscrittori) a condizioni più accettabili, se poi l’acquirente gli affidasse la gestione e le relative commissioni. Il dubbio anche in questo caso rima- Andamento del Nav del fondo Investietico e rimborsi/proventi incassati dai sottoscrittori per ogni quota che al collocamento era stata venduta a 2500 euro. Dati pro quota in euro ne. Tutte situazioni che potrebbero essere evitate.
Sempre su Investietico va segnalata un’operazione di internal dealing comunicata da Franco Liguori, uno dei fund manager. Il gestore, tra il 18 e il 20 ottobre scorsi, ha ceduto 77 quote del fondo, per un controvalore di circa 19mila euro. Pochi giorni dopo, il 24 ottobre, il Consiglio di amministrazione ha approvato il rendiconto del fondo con tutti i dettagli dell’operazione di vendita degli ultimi immobili in portafoglio, in esecuzione dell’accordo quadro sottoscritto con l’acquirente il 19 aprile precedente. Il 20 aprile Liguori aveva acquistato una parte delle quote vendute successivamente. Le cifre in gioco sono poche migliaia di euro, ma anche in questo caso non si poteva evitare di mettere in atto l’operazione?
Il fondo adesso deve solo comunicare l’importo del rimborso finale, una volta che il gestore avrà definito la liquidità da trattenere per le spese amministrative necessarie per liquidare il fondo. Si accinge a chiudere con un rendimento annuo superiore al 3,5% per gli investitori che hanno acquistato le quote al collocamento.
Nel frattempo, con la procedura di liquidazione del fondo Investietico in corso, nel corso del mese di dicembre Aedes Real Estate Sgr è stata oggetto di fusione per incorporazione i n Sator Immobiliare Sgr. Oltre a Investietico sono passati di mano altri sette fondi immobiliari adesso gestiti dalla Sgr di Matteo Arpe e Carlo Puri Negri.