Così la casa può dare la pensione

Tre esempi concreti di proprietà comprate oggi con mutui bassi e che renderanno bene in futuro

a Due, tre o quattromila euro netti al mese di pensione. Un sogno per molti, ma anche un obiettivo possibile con l'investimento immobiliare volto a costruire un portafoglio di asset da mettere a reddito, cioè in locazione. L'idea dell'assegno pensionistico “classico”, derivante dal lavoro dipendente, diventa sempre più incerta e difficile da raggiungere per lavoratori precari e liberi professionisti. Ma dato che molte famiglie italiane dispongono di buoni investimenti nel mattone, da questi si può partire per costruire un portafoglio ad hoc per la pensione, andando via via a incrementare l'esistente anche grazie a un mutuo. L'obiettivo è arrivare al momento del ritiro dalle attività lavorative con case, negozi e uffici la cui locazione assicuri anni sereni dal pun- to di vista dei flussi di cassa.

Se si vuole programmare con razionalità la propria “pensione” immobiliare futura è meglio scartare le ipotesi emozionali e la tentazione di adattarsi al patrimonio di famiglia già esistente. Occorre muoversi con l’ottica dei risparmi finanziari, con un'autovalutazione che porti a definire due elementi fondamentali: la propensione al rischio e l'importo dell'assegno periodico desiderato.

La prima ipotesi che Casa24 ha preparato, con l'aiuto di Scenari Immobiliari, è quella di un obiettivo di 2mila euro netti al mese e un profilo di rischio basso. In questo caso il mix ideale è quello di un bell'appartamento di 90 metri quadrati ai Parioli di Roma che, con un investimento di 600mila euro, garantisce una rendita da affitto di 1.500 euro lordi. Al netto delle imposte (considerando quelle di proprietà e la tassazione della rendita in base a un'aliquota media) e dei costi, la rendita è di 1.150 euro al mese. Per arrivare ai 2mila euro, si può inserire nel portafoglio immobiliare un piccolo ufficio centrale a Milano di 60mq, del costo di 250mila euro, in grado di offrire un rendimento da affitto di 1.100 euro lordi e 850 netti.

Obiettivo 2mila euro.

Obiettivo 3mila euro.

La seconda tipologia di portafoglio si basa su una propensione al rischio un po' più alta, con l'obiettivo di ottenere circa 3mila euro al mese. In questo caso, per non alzare il rischio, occorre investire decisa- mente di più: 1,1 milioni di euro in un ampio appartamento in Brera a Milano, in grado di rendere 3mila euro lordi al mese, che diventano 2.250 al netto di imposte e costi. Per completare il portafoglio, un laboratorio a Firenze Campo di Marte, che con un esborso di 160mila euro può offrire un'integrazione di 750 euro netti al mese. In questo caso, dunque, l'investimento complessivo richiesto _ in un'unica soluzione o, fino a che non arrivi il momento della pensione, con un mutuo _ è di 1,260 milioni di euro.

Obiettivo 4mila euro.

Se la propensione al rischio si alza, è possibile ottenere una rendita da affitto (quindi una “pensione”) di 4mila euro netti al mese con un esborso complessivo di 890mila euro. In questo caso, la soluzione potrebbe essere quella di puntare su negozi nei centri storici di Bologna e Venezia: nel primo caso, un negozio nel quartiere Marconi, di circa 50 mq, al costo di 390mila euro, in grado di rendere 2.300 euro mensili lordi e 1.750 netti; nella città lagunare invece 35 mq in Cannareggio, che con 500mila euro di esborso possono garantire 3mila euro lordi al mese, che diventano 2.250 al netto.

Cosa non sbagliare. «È molto importante la selezione degli immobili da mettere in portafoglio, che non può assolutamente essere casuale _ spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari _. Seguendo alcune semplici regole e dedicando un po' di tempo alla sele- zione iniziale non è però un compito troppo difficile». La prima regola è che gli immobili devono essere preferibilmente piccoli (salvo alcune eccezioni), in modo da diversificare il portafoglio immobiliare e, soprattutto nel caso di asset commerciali come gli uffici e i negozi, più facilmente assorbibili dal mercato degli affitti. La location poi è un altro fattore imprescindibile. «La costruzione di un portafoglio per la pensione non significa che gli immobili non debbano essere mai venduti, anzi _ prosegue Breglia _. La liquidità dell'investimento diventa allora un fattore fondamentale e questa si ottiene principalmente con la location, poi con la manutenzione costante e corretta dell'immobile». Quando l'obiettivo è l'affitto, le energie vanno spese per trovare un buon inquilino e, una volta trovato, tenerselo caro. «È molto meglio chiedere un canone un poco al di sotto del mercato ma riuscire ad avere la continuità di un buon inquilino che cercare di chiedere il massimo _ continua Breglia _. In Italia questo concetto, soprattutto in campo residenziale, non è ancora ben assimilato, ma all'estero lo sanno bene. L'inquilino va premiato mantenendo in ordine e funzionante». Insomma, non basta creare il portafoglio, occorre saperlo mantenere e, in un certo senso, questo si trasforma in un “secondo lavoro”, anche se con impieghi di tempo decisamente inferiori a quelli di un lavoro tradizionale. a Esiste un modo piuttosto semplice per aumentare la redditività del portafoglio immobiliare e al tempo stesso ampliarne la diversificazione, riducendo di conseguenza il rischio globale dell'investimento all'esposizione a un singolo fattore: comprare all'estero.

Gli italiani negli anni passati hanno diversificato un po' i propri investimenti, ma quasi sempre nell'ottica dell'utilizzo diretto dell'immobile anziché con l'obiettivo di ottenerne una rendita nel tempo. Vuoi per usare la casa oltrefrontiera per le vacanze, vuoi per spostare i capitali in territori ritenuti più sicuri, vuoi per far studiare i figli in un altro Paese ( specialmente negli Usa e a Londra), chi compra casa oltrefrontiera lo fa seguendo delle mode. Diverso il caso della vera e propria diversificazione.

Ne sanno qualcosa gli investitori d'oltreatlantico. I nordamericani e i canadesi, per esempio, sono da tempo molto attivi nell'investire al di fuori del proprio Paese, seguendo nella maggior parte dei casi due logiche principali: comprare casa per la pensione o per puro investimento. Nel primo caso, si tratta di acquistare un immobile in un luogo favorevole dal punto di vista climatico, del costo della vita e della qualità della stessa, con la possibilità di usufruirne direttamente per parte dell'anno e di affittarlo per la restante parte, incamerando una rendita che copre le spese dell'intero anno dell'immobile e, in molti casi, anche parte di quelle della permanenza all'estero. Nel secondo, l'obiettivo è puramente di locazione, utilizzando la rendita per coprire le spese di immobili all'interno del proprio Paese ( dove imposte e costi condominiali sono spesso alti) e incassare un flusso di proventi; oppure, semplicemente quest'ultima opzione, magari proprio per garantirsi un'integrazione pensionistica in grado di assicurare una buona qualità della vita. In entrambi i casi, il Paese in cui si investe deve avere una caratteristica fondamentale: un'elevata richiesta di immobili in affitto, meglio se a uso vacazionale, con un tasso di occupazione molto elevato, in grado di minimizzare i periodi morti.

Per rispettare però ciò che ancora cerca l'italiano che si spinge all'estero, con l'aiuto della società di ricerche indipendente Scenari Immobiliari, Casa24 ha ipotizzato anche in questo caso tre portafogli- tipo. Nel caso di bassa propensione al rischio si è ipotizzato l'acquisto a New York di un piccolo ufficio di 54 mq nell'Upper east side, con un esborso di 460mila euro per ottenerne un rendita lorda di 1.500 euro e netta di 1.100. Non si è preso in considerazione il classico appartamento nelle zone più “in” di Manhattan perché il costo sarebbe ben superiore e, anche in considerazione delle limitazioni all'affitto di diverse tipologie di case e location, le rendite inferiori. Aumentando leggermente la propensione al rischio la scelta può spostarsi su un bell'appartamento di 85 mq a Miami Beach, dove con 465mila euro si possono ottenere 3.250 euro lordi di affitto, che diventano 2.400 al netto dei costi e delle tasse. Aumentando invece la propensione al rischio si trovano diverse opportunità ( alcune delle quali già illustrate da Casa24 in un'altra inchiesta riguardante i Caraibi e l'America latina). In questa occasione, per fare un esempio, si è scelto Panama City , con un appartamento di lusso del costo di 600mila euro, in grado di garantire da solo 4mila euro di rendita mensile lorda, ipotizzabile in 3.450 euro netti al mese: superiore dunque a quanto ottenibile da un investimento di oltre 1,2 milioni di euro in città italiane.

– Ev. M.