Ne w Yo r k v i n c e t r a l e c i t t à t o p

Manhattan con Londra, Hong Kong e Singapore è tra i quattro centri al mondo con più investimenti ma che ora vivono fasi critiche

a Un appartamento con vista a Manhattan, una townhouse a Londra, nei quartieri centrali o nelle aree di tendenza come Islington, un’abitazione in uno dei grattacieli di Hong Kong oppure nel moderno complesso The Interlace a Singapore, terminato nel 2013, ma secondo il settimanale The Economist tuttora uno dei progetti più innovativi al mondo sul fronte architettonico.

Sono le diverse opportunità a disposizione degli acquirenti internazionali, coloro che impegnano nel mattone buona parte delle proprie fortune. Investitori che continuano a scommettere sull’asset class real estate, ma che oggi devono considerare anche i cambiamenti nella crescita economica e nella situazione geopolitica per muoversi con sicurezza.

Le quattro metropoli citate stanno vivendo cambiamenti importanti, che vanno dalle politiche messe in atto dal nuovo inquilino della casa Bianca, Donald Trump, all’uscita dall’Unione europea della Gran Bretagna fino alle nuove imposte nelle due città asiatiche, impaurite dal possibile scoppio della bolla immobiliare.

Secondo gli esperti, New York rimane comunque una meta di investimento interessante. «Direi che delle quattro città citate resta la più appetibile da alcuni punti di vista – dice Paola Gianasso, vicepresidente di Scenari Immobiliari -. Non dimentichiamo che Trump era un immobiliarista e il real estate potrebbe avere un beneficio dalla sua elezione visto che intende reinserire il programma 421 A tax exemption program, programma che è terminato a fine 2015 e che contempla l’esenzione fiscale durante i primi tre anni di costruzione di nuovi edifici e per altri dieci anni aliquote a scalare. Alcune zone della città sono escluse, come Manhattan e in parte anche Brooklyn, ma si può aggirare la regola se si fanno 25-30 di unità di housing sociale». Intanto la domanda residenziale si sta trasformando e diventa sempre più sofisticata, ma si estende anche in zone come Bronx e Queens. «I prezzi si stabilizzeranno, ma non dovrebbero scendere» dice Gianasso, che riscontra un sempre più ampio divario tra il mercato del lusso, in eccesso di offerta e quindi sotto pressione sui prezzi, e il mercato standard.

Ci sono però dei rischi, come la possibile riduzione dell’immigrazione – viste le prime decisioni del presidente - e quindi a catena gli investimenti immobiliari potrebbero frenare. Trump potrebbe anche allargare le maglie nella concessione dei mutui, rendendo però il mercato meno sicuro. «Il vantaggio di New York, rispetto alle altre metropoli analizzate, è che le imposte sull’acquisto sono più contenute e non c’è quella di registro – spiega Gianasso -. Singapore e Hong Kong hanno aumentato l’imposta di registro proprio per porre un freno agli investimenti». Bisogna ricordare però che a New York sono altissime le tasse sulle plusvalenze quando si vende. E le quotazioni? Il divario tra i prezzi è molto ampio, nelle aree centrali va da 8.700 a 21.500 euro, con punte più elevate.

Secondo il network Corcoran il prezzo medio a Manhattan nel 2016 è salito fino a 1,991 milioni di dollari per un appartamento, il prezzo mediano (il valore esattamente a metà tra il più basso e il più alto prezzo di vendita) è sceso invece dell’8% in un anno a quota 1,024 milioni di dollari. Le vendite sono scese del 15% nell’anno 2016 a quota 3.104 contratti. Una combinazione di fattori ha cambiato il mercato, come il record dei prezzi, la continua mancanza di offerta del segmento medio-basso, e le incertezze economiche e politiche dovute alle elezioni.

A Londra il mercato immobiliare ha subito un ridimensionamento di quasi il 9%, mentre nel resto del Paese i prezzi nel 2016 sono saliti ancora. Difficile fare previsioni per il 2017. Secondo Knight Frank da gennaio è tornato qualche segnale di stabilità per il settore “prime” in centro. «Ma l’incertezza è troppo alta per prevedere quale sarà il trend del 2017» dicono dalla società. I prezzi da gennaio 2016 a gennaio 2017 sono scesi del 6,7%, ma dovrebbero restare fermi quest’anno. E si sono ridimensionati soprattutto nei quartieri di Hyde park (-14%), Chelsea (-13,3%) e Kensington (-11,9%).

È a Hong Kong, tra le quattro città considerate, che i valori sono saliti maggiormente: +130% dal 2008 al 2013. Adesso sono si registrano cali per colpa di una economia più debole. I valori più alti superano i 28.500 euro al metro quadrato, i più elevati tra le metropoli del panel. Non solo. L’imposta di registro già molto alta è stata ulteriormente inasprita sulle seconde case. Il vero problema è che qui il costo dei terreni è altissimo per via della carenza di spazi liberi. I progetti nuovi sono situati nelle zone più periferiche dove i prezzi sono più bassi, gli investitori comprano quindi unità più piccole in zone meno care. Secondo Global properties a Hong Kong nei 12 mesi tra il terzo quarter 2015 e il terzo quarter 2016 i prezzi sono scesi del 5,9%.

A Singapore un turismo che rallenta, l’eccesso di offerta e il calo degli investimenti speculativi frena il mercato. «Il trend è incerto» dice Gianasso. Anche la fragile situazione economica fa pressione sul real estate. I prezzi delle case sono scesi del 2,9% circa tra settembre 2015 e settembre 2016. Oggi i valori al mq partono da 6.300 euro ma arrivano a 27.500 euro.

Gran Bretagna nella morsa di Brexit, mentre in Asia si temono bolle immobiliari, riforme fiscali ed economia in frenata