Costi non indicati nelle intese a carico dei privati
Se causati da eventi prevedibili
Anche se non è responsabile dell’inquinamento, il proprietario ha comunque alcuni obblighi, a cominciare dall’adozione delle cosiddette misure di prevenzione, ossia di iniziative volte a contrastare eventi che creano una minaccia imminente per la salute o per l’ambiente.
La circostanza di non avere inquinato non lo esime inoltre dalla partecipazione (in forma indiretta) ai costi di bonifica.
Se il responsabile dell’inquinamento non provvede, le attività di bonifica vengono condotte dalla Pa. Ma l’eliminazione della contaminazione determina un miglioramento valutabile anche in termini economici.
Per questo l’ordinamento giuridico permette alla Pa di: 1 iscrivere onere reale in relazione al bene (e quindi di attivare una azione reale di garanzia con relativo diritto di prelazione sul bene); 1 chiedere al privato il rimborso delle spese degli interventi adottati (nei limiti del valore di mercato del bene a seguito dell’esecuzione degli interventi).
Il privato non responsabile deve quindi valutare i costi da sostenere per mantenere la proprietà del bene o per ripagare l’amministrazione. Una ponderazione economica che si allaccia spesso alle valutazioni legate ai possibili sviluppi urbanistici.
La stipula di convenzioni urbanistiche, accordi di programma o atti unilaterali d’obbligo è il punto di arrivo di valutazioni negoziali tra Pa e privati in cui si bilanciano gli interessi pubblici (di eliminazione della contaminazione e di sviluppo o riqualificazione delle aree) con gli interessi economici dei privati.
L’obbligo del proprietario non responsabile di bonificare previsto nelle convenzioni urbanistiche di solito è strettamente correlato all’attività di trasformazione urbanistica prevista dal piano attuativo. Con la conseguenza che al decadere per qualsiasi motivo in tutto o in parte delle previsioni edificatorie (ad esempio per decadenza del piano o variante urbanistica) vengono meno in tutto o in parte gli obblighi di bonifica.
Inoltre, durante la fase esecutiva del contratto, possono intervenire imprevisti (difficoltà tecniche, impossibilità di perfezionare varianti urbanistiche, dichiarazione di illegittimità della procedura da parte dell’autorità giudiziaria eccetera) che possono determinare uno squilibrio economico.
In questo caso l’operatore privato può sottrarsi alla bonifica ma secondo il Tar Brescia (sentenza 48/2017) bisogna fare una distinzione: 1 se lo squilibrio era prevedibile, il privato non potrà liberarsi unilateralmente dagli obblighi negoziali assunti con la Pa (e quindi resterà obbligato a bonificare); 1 se lo squilibrio, invece, non era prevedibile e altera pesantemente le spese ipotizzate (ad esempio nel caso in cui il piano attuativo venga annullato), allora può chiedere all’amministrazione misure compensative volte a ristabilire l’equilibrio economico che spetta all’amministrazione individuare di volta in volta e possono consistere in minori contributi di costruzione, soluzioni perequative relative ai diritti edificatori, ed anche rimodulazione delle operazioni di bonifica.