Lecce, il nuovo si vende a fatica

I prezzi bassi rendono poco convenienti le riqualificazioni, a eccezione del pregio

a Le nuove costruzioni o le riqualificazioni a nuovo stentano a reggere il confronto sul mercato residenziale leccese, dove l’usato si vende anche sotto i mille euro al mq. Fanno eccezione le operazioni di pregio nelle zone più richieste. Si conta ad esempio di riuscire a mettere sul mercato tra i 2.500 e i 3.500 euro/ mq gli alloggi ricavati dal recupero dell’ex Palazzo delle Poste, acquisito da MR Investments e in attesa dell’ultimo via libera dalla Soprintendenza. « Vogliamo realizzare il complesso più esclusivo del Salento – spiega Vittorio Morelli che guida la società – forniremo servizi innovativi, dalla domotica nei singoli alloggi alla piscina sul roof garden in condivisione per i 31 appartamenti ( da 50 a 270 mq i tagli previsti) » . « Ma nella zona universitaria di San Pio, con condomini degli anni 70 si vende a 800 euro/ mq – dice l’architetto e imprenditore Alfredo Foresta –. Con la nostra impresa abbiamo demolito un villino degli anni 50 e ricostruito un edificio con 8 appartamenti a 1000 euro/ mq. Ma abbiamo dovuto affittare le ultime due unità invendute » . Aggiunge Andrea Montinari della Vestas Hotel&Resorts: «Marginalità minime ci sono anche nel settore turistico, se si considera che negli ultimi 6-7 anni è raddoppiata l’offerta. Abbiamo anche concluso da tre anni un centro commerciale e direzionale di 14mila mq in un’area con un interessante sviluppo residenziale, ma non siamo riusciti a locare tutti gli spazi » .

Lecce fino all’ultimo ha conteso a Matera la candidatura a Capitale europea della Cultura 2019 e ha scommesso sul proprio brand, sul gioiello del centro storico, sul sole e sul vicino mare, ma senza ricadute tangibili in un progetto sistemico di rigenerazione urbana, dove tra l’altro l’architettura contemporanea è praticamente assente. Tanto che resta in fondo alla classifica della Qualità della Vita del Sole 24 Ore. Forse potrebbe cambiare la situazione la giusta combinazione tra i 18 milioni del Piano periferie da poco assegnati – si punta sulla riqualificazione del borghi – e il via libera al nuovo Prg ( in attesa delle osservazioni previste dalla legge prima di approdare in consiglio comunale, che però è in scadenza).

« Si punterà sul recupero del patrimonio e, a livello sperimentale – spiegano dall’ufficio urbanistica del Comune – si prevede che tutte le aree di espansione vengano classificate come agricole, fin quando non ci sia la concreta possibilità di trasformazione » . Già da ora per chi sceglie la via della demolizione e ricostruzione, il Comune garantisce un aumento di cubatura fino al 45%: « Al 35% concesso dal Piano Casa – specificano dal Comune – applicando il protocollo Itaca si potranno aggiungere bonus del 10% e del 5% per chi ottimizzerà il progetto e investirà sulle fonti rinnovabili » . Dal 2010 l’amministrazione Perrone ha messo in atto « un importante piano alienando terreni e beni comunali, e portando a casa 30 milioni. Sono stati venduti alcuni fabbricati – dichiara Attilio Monosi, assessore con delega al patrimonio, al bilancio e all’edilizia residenziale pubblica – ma la sostanza è derivata dalla vendita di terreni, con numerose conversioni urbanistiche » .

Tra le iniziative più interessanti c’è quella sviluppata dalla Leo Costruzioni per i Salesiani Flats, a 15 minuti a piedi dal centro. « In quest’area non si costruiva da tempo, il contesto urbano è favorevole, con servizi, scuole, abitato da professionisti – racconta Massimo Leo, titolare dell’impresa – siamo riusciti a realizzare tre palazzine con 36 alloggi, il cantiere è al 60% e già la metà delle unità è stata piazzata a 2mila euro al metro quadro». Un altro esempio di riconversione, con demolizione e ricostruzione, è sviluppato da Re. De. Costruzioni guidata dal giovane imprenditore Carlo Caiffa: « A 100 metri da Piazza Mazzini, al posto di un palazzo degli anni 50 stiamo realizzando una trentina di alloggi di lusso con appartamenti che andranno sul mercato a cifre variabili dai 2.500 ai 3mila euro al metro quadro per gli attici » . Re. De. è impegnata anche in un’altra area oggetto del piano di alienazione, vicino al centro sportivo Coni. Si tratta del Green Park con residenze immerse nel verde, in costruzione al posto di un ex parcheggio dismesso. Qui il cantiere è al 90% e le residenze sono sul mercato a 2.800 euro/ mq.

Dopo le alienazioni del periodo 20102015, l’amministrazione con la Fondazione Patrimonio Comune dell’Anci ha studiato un’altra operazione innovativa per gestire attivamente il patrimonio pubblico. «Si tratta di un fondo immobiliare chiuso con Invimit, operazione da 60 milioni per convertire con destinazioni residenziali, turistiche, ricettive, commerciali e direzionali una ventina di immobili comunali», racconta Monosi. L’iter è avanzato, ma al momento il processo è congelato in attesa delle elezioni comunali che si terrano in primavera.

Anche a Lecce si sta concretizzando la ripresa delle compravendite. Il preconsuntivo di fine 2016 segna una stima tra il 10 e il 15% di scambi in più rispetto al 2015, con una prima parte dell'anno più dinamica rispetto all’ultimo trimestre e un 2017 partito comunque bene. A non essere ancora ripartiti sono invece prezzi che, negli ultimi 12 mesi, hanno perso ancora qualche punto percentuale, portando il gap dall’inizio della crisi ad oggi a -40%. «Con alcuni distinguo – spiega Giorgio Gervasi, agente Grimaldi - in centro, soprattutto nella parte storica e nei quartieri Salesiani o Partigiani, se l’immobile è a prezzo, lo si vende. Diversamente accade in periferia o su immobili di medio-basso pregio, dove anche nel caso di un prezzo in linea con il mercato attuale, si fa fatica a chiudere la trattativa». I tagli che vanno per la maggiore in città sono i tre vani da 70-80 mq. Oltre al centro storico, la domanda si concentra sulle zone a limitrofe (Santa Rosa, San Lorenzo) per una disponibilità di spesa entro i 200mila euro. Salendo nella fascia dai 200 ai 350mila euro, sta tornando un po’ di dinamismo sulle richieste di investimento in appartamenti dai 4 vani in su (solo se suddivisibili in più unità indipendenti, da affittare a una platea di studenti universitari). Oppure su interi stabili da 2 piani, per budget importanti (500600mila euro), da affittare come appartamenti indipendenti con la formula degli affitti brevi.