Se la banca vende senza giudice

È il « patto marciano » , la cessione dell’immobile per via extragiudiziale

Se la banca propone a un cliente, in fase di stipula di un mutuo, la clausola per la quale in caso di inadempimento l’istituto può incamerare o vendere la casa senza avviare una procedura giudiziaria, cosa dovrebbero fare i clienti? Quando sarebbe per loro conveniente sottoscrivere un contratto che contenga il cosiddetto «patto marciano»? La predisposizione dei clienti, occorre dirlo, non è entusiasta: un sondaggio condotto da Ipr Marketing per Plus24 (si veda il numero del 5 novembre 2016) indicava che il 78% della popolazione ritiene questo genere di clausola inaccettabile. L’idea che la banca possa passare comodamente all’incasso, non piace. Almeno al momento, però, le stesse banche non sembrano entusiaste, perché da quanto risulta da diversi operatori sentiti da Plus24, la clausola non viene neanche proposta. Anche perché si tratta di un istituto nuovo che le banche stanno ancora valutando.

«Si tratta di una soluzione che il legislatore non ha pensato avendo come prima preoccupazione il cliente, quanto piuttosto lo snellimento delle procedure per la banca sul modello di quanto avviene nel mondo anglosassone – afferma il notaio Giuseppe Mannella –. Quindi il cliente deve stare bene attento prima di sottoscrivere una clausola del genere. Che però se fosse accompagnata da vantaggi economici, come una riduzione del tasso, potrebbe avere un i nteresse». I vantaggi dal lato del cliente, spiega Mannella, sono essenzialmente due: la piena esdebitazione depo la vendita dell’immobile, qualsiasi sia il prezzo di vendita, e il fatto che il ritardato pagamento non costituisce un inadempimento, come invece accade con i contratti ordinari di mutuo. La completa esdebitazione può rappresentare un vantaggio per chi potrebbe avere dei rovesci economici nella prima parte della vita del mutuo, quando un eventuale prezzo di vendita potrebbe essere più basso di quanto sia il debito residuo. Va anche detto che i presupposti tradizionali su cui sono costituiti i mutui (crescente valore del bene e aumento della capacità reddituale del mutuatario nel tempo) non sono più un dato così scontato come in passato.

Una delle problematiche più importanti che possono interessare il cliente è quella dei criteri che la banca adotterà per la vendita dell’immobile. Secondo la legge, i clienti dovranno essere accompagnati da una vera e propria consulenza a carico della banca in questa fase e l’eventuale eccedenza rispetto al debito dovrà essere data al mutuatario. Ma il sospetto è che la banca possa essere motivata a realizzare il proprio credito più che a cercare le condizioni di vendita migliori. Dal punto di vista delle banche poi la soluzione potrebbe essere conveniente nel caso in cui l’immobile piuttosto che incamerato ( con i conseguenti oneri per la gestione) potesse essere ceduto a un terzo. Questa ipotesi però non sembra destinata a piacere ai clienti. Insomma una partita ancora tutta da giocare.