Acquisto sulla carta con fideiussione
Crescono le ve ndite del nuovo, ma spesso non viene rispettata la tutela di legge in caso di fallimento
a Il 2017 sta portando in dote segnali di ripresa anche sul fronte degli immobili acquistati “su carta”, direttamente dal costruttore. Il Governo ha prorogato per tutto l'’nno gli sgravi sull’Iva a favore di chi acquista un’abitazione nuova in classe energetica A o B (vedi sotto). E anche la domanda sembra tornare: secondo un’elaborazione di Tecnocasa, nel secondo semestre 2016 le abitazioni nuove avevano raggiunto il 22% del totale delle transazioni (+4% rispetto al 2015), con punte del 23,5% negli “'hinterland” e del 17,1% nelle grandi città.
«A livello di volumi il mercato delle nuove costruzioni però si assottiglia», ragiona Marco Dettori, presidente Assimpredil-Ance delle province di Milano, Lodi, Monza e Brianza. I dati dell’associazione, a livello nazionale, prevedono nel 2017 un calo dell’1,6% degli investimenti residenziali. «A Milano città negli anni del boom – continua Dettori – si facevano anche 6-7.000 abitazioni l’anno. Oggi siamo a non più di 2.500». Ed è calato anche il numero dei costruttori:circa 100mila sono usciti dal mercato rispetto ai 630mila del 2008. «Però la qualità dell'offerta è migliorata. Un appartamento con dieci anni di età viene considerato ancora semi nuovo, ma è indietro anni luce rispetto a una classe A o B di oggi, grazie a soluzioni più moderne in fatto di coibentazione, serramenti, recupero del calore, domotica».
Ma quali sono i rischi e gli accorgimenti da seguire quando si acquista “sulla carta”? Informazioni preliminari e cautela negli acconti sono le parole chiave. «È bene partire leggendo con attenzione il capitolato, per comprendere il più possibile le metodologie costruttive e la classe energetica. Ed è opportuno chiedere informazioni dettagliate sui costi di gestione e di riscaldamento», consiglia Paolo Righi, presidente dell’associazione degli agenti immobiliari Fiaip. Occorre poi informarsi sull’impresa. Ad esempio, verificando tramite una visura camerale se ha anni di attività alle spalle, o chiedendo agli agenti di zona quali altri edifici abbia già costruito e commercializzato. Quanto ai pagamenti, l’iter tipico prevede una caparra confirmatoria del 10% del prezzo pattuito da versare per bloccare l’immobile. Poi si possono concordare altre tranche in specifici punti di avanzamento dei lavori (da scrivere sul contratto preliminare) lasciando il saldo (in genere almeno il 20%) al rogito. «L’atto di acquisto coincide con la consegna dell’alloggio. Ma molte imprese concedono di abitare la casa già inun periodo precedente, ad esempio un paio di mesi, così l’acquirente verificare eventuali difetti da sanare prima della conclusione del contratto. Un’opportunità che è bene farsi accordare», continua Righi.
E le garanzie? Purtroppo si tratta di un capitolo dolente. La legge (Dlgs 112/2005) obbliga il costruttore a consegnare una fideiussione all’acquirente nel momento del preliminare di compravendita: questa serve da garanzia in caso di fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo o liquidazione coatta. Nei fatti, però, la maggior parte delle trattative avviene senza questo elemento. Tanto è vero che la norma obbligherebbe a inserire, nel preliminare, gli estremi della fideiussione. Ma in caso di omissione, non sono previste sanzioni per l’impresa, se non l’annullabilità del contratto su richiesta dell’acquirente. Che però, se non chiede da subito la fideiussione, spesso si trova nella paradossale situazione di dover decidere se chiedere l’annullamento a un impresa in fallimento e a cui ha versato già molto denaro. «In effetti c’è ancora molto da lavorare su questo aspetto. Non ci sono controlli e tanti imprenditori edili non rispettano la norma», ammette Dettori di Ance. «Purtroppo anche i costruttori che vogliono essere onesti – aggiunge Righi – faticano ad adempiere all’obbligo, perché in pochi possiedono le garanzie richieste dalla banca, per emettere la fideiussione». Questa viene rilasciata sul valore di vendita e segue un iter totalmente slegato dall’analisi creditizia condotta sull’impresa per concedere il mutuo utilizzato ai fini dell’avvio del cantiere. « Senza un accordo ampio tra Governo, Ance e Abi che la renda davvero praticabile – conclude Righi – questa norma non troverà mai applicazione diffusa».