RECUPERO SOFFITTE, I PALETTI AL RIFACIMENTO DI TABELLE

Nell’ambito di un condominio, il proprietario di alcuni piccoli locali soffitte, siti al piano terrazzo di copertura del fabbricato, li ha trasformati in un miniappartamento, regolarmente sanato e accatastato. Tenuto conto che il regolamento e le annesse tabelle condominiali sono di natura contrattuale, si chiede di sapere quali sono le modalità per l’aggiornamento delle tabelle stesse e se gli oneri tecnico–professionali sono a carico del condomino proprietario del miniappartamento, quale soggetto che ha operato la trasformazione indicata.

L.F. – IMOLA

Per rispondere al quesito occorre l’esame della fattispecie in concreto, al fine accertare se si sia verificata – per effetto del recupero delle “soffitte” – un’alterazione di più di un quinto del valore proporzionale delle unità immobiliari a causa di sopraelevazione, incremento di superfici o incremento (o diminuzione) delle unità immobiliari. Infatti, per l’articolo 69, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, la revisione (rettifica o modifica) delle tabelle millesimali è ammissibile solo nei seguenti casi: «1) quando risulta che sono conseguenza di un errore (e non è questo il caso descritto nel quesito, nde); 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione». In questa ultima situazione, dunque, la “nuova” tabella può essere approvata dall’assemblea, con la maggioranza di 500 millesimi oltre alla maggioranza degli intervenuti, a norma dell’articolo 69, comma 1, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, con oneri a carico di chi ha dato luogo alla rettifica (o modifica) e cioè, nel caso in questione, del condomino che ha recuperato le “soffitte”. Per puro scrupolo – onde evitare contenziosi – si sottolinea che le tabelle millesimali contrattuali presenti nel condominio (che devono essere esaminate con estrema attenzione, unitamente al regolamento condominiale contrattuale) potrebbero già prevedere l’ipotesi del “recupero delle soffitte”, con la conseguenza che non sarebbe necessaria alcuna rettifica (o modifica). Si veda, in questo senso, l’orientamento giurisprudenziale espresso dalla pronuncia del Tribunale di Salerno, 22 settembre 2010, secondo cui, «...ove le caratteristiche obiettive dell’immobile (nella specie, sottotetti), prese in esame nel

determinare gli elementi necessari per il calcolo dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, rimangano immutate, e siano piuttosto eseguiti miglioramenti, opere di manutenzione o mutamenti nella distribuzione degli spazi interni, senza alterazioni della cubatura reale, ovvero della superficie effettivamente godibile, e quindi senza alcuna diretta conseguenza sulle caratteristiche proprie degli immobili, ma soltanto sulla loro maggiore o minore valorizzazione economica, non sussistono né gli estremi dell’errore, né delle mutate condizioni dell’edificio per disporre la revisione delle tabelle millesimali...».

A cura di Matteo Rezzonico