LA PORZIONE DI LASTRICO SI VENDE ALL’UNANIMITÀ
In un fabbricato condominiale, uno dei condòmini ha acquisito direttamente dal costruttore una porzione di lastrico solare, pari circa all’80 per cento, individuata catastalmente, mentre è rimasta condominiale la residua porzione, pari al 20 per cento. Poiché questa porzione residuale non si presta ad alcun utilizzo da parte del condominio, la maggioranza dei condòmini (cui corrisponde circa il 70% dei millesimi di proprietà) ha espresso parere favorevole alla vendita della stessa al proprietario della porzione confinante. Si chiede di sapere se l’eventuale acquisto di questa quota di proprietà sia condizione sufficiente perché l’acquirente abbia diritto a deliberare sull’utilizzo di questa area, in conformità al regolamento vigente. Inoltre, può essere deliberato l’affitto a favore del suddetto acquirente, in caso di mancato accordo con alcuni (o con tutti i) condòmini rappresentativi del rimanente 30% di proprietà?
A.D. – BOLOGNA
Per vendere la porzione di lastrico solare condominiale è necessario il consenso di tutti i proprietari (cosiddetti “partecipanti al condominio”), a norma dell’articolo 1108, terzo comma, del Codice civile. Per la stipula del contratto di locazione – che è atto di ordinaria amministrazione – occorre, invece, in seconda convocazione, la maggioranza di 333 millesimi (articolo 1136, comma 3, del Codice civile), oltre alla maggioranza degli intervenuti in assemblea (per tutte, si vedano Cassazione, 22 marzo 2001, n. 4131, e Tribunale di Salerno, 14 gennaio 2011). Potrebbe inoltre essere necessaria (ma non sembrerebbe questo il caso descritto del lettore) la maggioranza per le innovazioni, di 666 millesimi oltre a quella degli intervenuti in assemblea (articolo 1136, comma 5, del Codice civile), ove siano necessari interventi “innovativi”, per la modifica delle parti comuni, e/o addirittura di 800 millesimi, oltre ai quattro quinti dei condòmini (articolo 1117–ter del Codice civile), in caso di particolari vincoli di destinazione contenuti nei regolamenti condominiali contrattuali o negli atti di acquisto.