STRUMENTI
Crescono gli Et f immobiliari
Investire nel settore immobiliare attraverso gli Etf. Sono una decina gli strumenti quotati a Piazza Affari che consentono di esporsi al mondo del “real estate” a livello internazionale, sfruttando i dividendi che questo settore è in grado di distribuire a costi contenuti (in media le commissioni si aggirano intorno allo 0,4%)
Gli Etf real estate hanno in portafoglio società quotate che investono in immobili. La differenza sostanziale con i fondi chiusi è che questi ultimi investono anche in asset immobiliari reali. Tra gli emittenti più attivi c’è Ishares. «Il vantaggio degli Etf - spiega Giancarlo Sandrin, Head of asset management clients iShares Italy - è quello di essere strumenti liquidi e sono simili in questo senso ai fondi di investimento aperti settoriali che puntano sulle azioni del real estate». Gli Etf investono prevalentemente in Reit. Si tratta di società che gestiscono immobili, sia commerciali che residenziali, per produrre reddito e distribuire il 90% degli utili sotto forma di dividendo.
«I benchmark prevalenti degli Etf - continua Sandrin - sono gli indici Ftse Epra Nareit, sono indici studiati ad hoc per questo tipo di strategie. Nel calcolo delle performance è fondamentale l’incidenza dei dividendi e quindi è necessario guardare gli andamenti total return. Ad esempio il nostro Etf real estate con maggiori masse gestite, circa 3 miliardi di euro, il Developed Market, ha un rendimento da dividendo del 3,2%».
Nell’ultimo anno il bilancio “total return” è positivo per quasi tutti gli strumenti quotati, con differenze anche significative tra i vari Etf. Non bisogna dimenticare che questi strumenti sono esposti anche al rischio valutario puntando su azioni quotate su mercati extra-euro. Ad esempio l’esposizione verso il real estate britannico è stata zavorrata dall’indebolimento della sterlina. Complessivamente sono strumenti adatti a una strategia “buy and hold”, cioè con un orizzonte di medio e lungo termine, per istituzionali, ma anche per retail. Si differenziano in maniera significativa dai fondi immobiliari chiusi che, invece, «raccolgono - spiega Piermattia Menon, analista di Consultique - il capitale presso gli investitori istituzionali e/o retail, mediante l’emissione di quote, per gestire pochi specifici investimenti di carattere immobiliare. Solitamente il fondo di tipo immobiliare investe in immobili o iniziative immobiliari a destinazione d’uso simile, cui è evidentemente associato un rischio specifico legato al buon esito dell’investimento. L’Etf investe nelle principali società quotate consentendo di allocare il capitale contemporaneamente in migliaia di immobili/iniziative immobiliari». Sicuramente c’è un elemento di diversificazione importante con gli Etf, su cui incide però anche un rischio legato all’andamento generale del mercato azionario che va al di là della pura dinamica dei prezzi immobiliari.
C’è poi un importante fattore legato agli scambi. «La liquidità dello strumento Etf - continua Menon - è sempre assicurata, pertanto è sempre possibile vendere la quote del fondo. I fondi di tipo immobiliare al contrario, sono costituiti in forma chiusa e solo in qualche caso vengono quotati in borsa, consentendo l’acquisto e la vendita di quote solo a scadenza ed alle date previste dal regolamento del fondo stesso, rendendoli un tipo di investimento difficilmente liquidabile». Complessivamente l’Etf è sempre un investimento azionario, non adatto a tutti gli investitori, in un settore molto particolare come quello immobiliare.
Le performance degli Etf immobiliari quotati a Milano in euro