La «strumentalità» divide gli immobili in bilancio

Le indicazioni dei nuovi pr incipi Oic per l’iscr izione di fabbr icati

pL’iscrizione in bilancio degli immobili, al pari di tutte le attività, deve rispettare il criterio della «destinazione»: l’articolo 2424bis, comma 1, del Codice civile prevede che gli elementi destinati a essere utilizzati durevolmente devono essere iscritti nelle immobilizzazioni. Pertanto, gli immobili destinati a un utilizzo durevole sono iscritti nelle immobilizzazioni, mentre gli altri sono iscritti nelle rimanenze.

La differente iscrizione non è di poco conto perché anche ai fini valutativi si seguono regole diverse, contenute nel Codice civile e, sul piano operativo, nei principi contabili Oic 16 Immobilizzazioni materiali e Oic 13 Rimanenze.

Immobilizzazioni

Il principio contabile Oic 16 denomina gli immobili «fabbricati» e li suddivide in due categorie riferite all’attività dell’impresa: fabbricati strumentali e fabbricati che non sono strumentali.

La nuova versione aggiornata del principio contabile sostituisce le denominazioni «fabbricati industriali» con «fabbricati strumentali» e «fabbricati civili» con «fabbricati non strumentali» per identificare quelli che rappresentano un investimento. 1 I fabbricati strumentali per l’attività della società sono costituiti, per esempio, da fabbricati e stabilimenti con destinazione industriale, opere idrauliche fisse, silos, piazzali e recinzioni, autorimesse, officine, oleodotti, opere di urbanizzazione, fabbricati a uso amministrativo, commerciale, uffici, negozi, esposizioni, magazzini e altre opere murarie. 1 I fabbricati che non sono strumentali per l’attività della società ma che rappresentano un investimento di mezzi finanziari, oppure sono posseduti in ossequio a norme di carattere statutario o previsioni di legge, sono, per esempio, immobili a uso abitativo, termale, sportivo, balneare, terapeutico; collegi, colonie, asili nido, scuole materne e edifici atti allo svolgimento di altre attività accessorie; la categoria comprende anche gli immobili aventi carattere accessorio rispetto agli investimenti strumentali (per esempio: villaggi residenziali ubicati in prossimità degli stabilimenti per l’abitazione del personale).

Ai fini dell’ammortamento, la nuova versione dell’Oic 16 contiene una novità rilevante, precisando che i fabbricati che rappresentano una forma d’investimento di mezzi finanziari non sono ammortizzati se il valore residuo è pari o superiore al valore netto contabile: se sono ammortizzati, il piano di ammortamento risponde alle medesime caratteristiche delle altre immobilizzazioni materiali.

Ammortamento per tutti

Rispetto alla formulazione precedente è previsto, quale regola generale, l’ammortamento sino a quando il valore residuo diventa pari o superiore al valore contabile: è stata eliminata la facoltà di non ammortizzare i fabbricati non strumentali perché rappresentava un’eccezione alla regola generale dell’ammortamento che non ammette deroghe.

In sostanza, i fabbricati non strumentali sono ammortizzati al pari delle altre immobilizzazioni, applicando la regola in base alla quale il valore da ammortizzare è costituito dalla differenza tra il costo dell’immobilizzazione e, se determinabile, il valore residuo: quest’ultimo è il presumibile valore realizzabile del bene al termine del periodo di vita utile.

Per esempio, con costo 1.000 e valore residuo 100, si può ammortizzare 900. Il valore residuo può anche essere stimato successiva- 7 L’Oic 16 prevede che le immobilizzazioni destinate alla vendita e quelle non più utilizzabili, non più ammortizzate, sono classificate in un’apposita voce da iscrivere nell’attivo circolante, se: - le immobilizzazioni sono vendibili alle loro condizioni attuali o non richiedono modifiche tali da differirne l’alienazione; - la vendita appare altamente probabile alla luce delle iniziative intraprese, del prezzo previsto e delle condizioni di mercato; - l’operazione dovrebbe concludersi nel breve termine. Sono valutate, in base all'articolo 2426 n. 9 Cc al minore tra valore netto contabile e valore di realizzazione desumibile dall’andamento del mercato mente: per esempio, se in un determinato esercizio il costo residuo da ammortizzare (valore netto contabile) è 300, ma il valore residuo (realizzabile) è 500 si può legittimamente interrompere l’ammortamento. Ovviamente, il valore residuo è stimato e, come tutte le stime, soggetto o revisioni e cambiamenti nel tempo, in base a quanto prevede anche il principio contabile Oic 29.

Quella descritta è la regola generale, valida per tutte le immobilizzazioni: nel caso di impianti non di facile applicazione, mentre per i fabbricati può essere applicata più facilmente data la presenza sul mercato di quotazioni ufficiali.

Ammortamento obbligatorio anche su quelli non strumentali

Rimanenze

Gli immobili (=fabbricati) destinati alla vendita si iscrivono in bilancio nelle rimanenze e sono valutati, in base a quanto prevede l’articolo 2426 n. 9 del Codice civile, al minore tra il costo di acquisto o produzione e il valore di realizzazione desumibile dal mercato.

Trattandosi di beni non fungibili, sono valutati applicando il metodo del costo specifico.

Il principio Oic 13 precisa che il metodo generale per la determinazione del costo dei beni è il costo specifico, che presuppone l’individuazione e l’attribuzione alle singole unità fisiche dei costi specificamente sostenuti per le unità medesime. I metodi alternativi, costituiti da Lifo, Fifo e costo medio, sono applicati solo ai beni fungibili, costituiti da beni che presentano le stesse caratteristiche e sono fra loro scambiabili.