Per Morgan Stanley Italia pronta a correre
Investimenti immobiliari in crescita «potrebbero persino raddoppiare»
a C’è spazio per un raddoppio e più. «Il mercato dei deal immobiliari italiani ha un ampio spazio di crescita potenziale, pari a oltre due volte la taglia attuale. Abbiamo calcolato che il mercato italiano degli investible asset vale il 4% del totale mondiale, a fronte di un volume di transazioni che non supera l’1,5%». A spiegarlo, in esclusiva a Casa24 Plus, è Olivier de Poulpiquet, chief executive officer e Chief investment officer di Morgan Stanley real estate investing, colosso mondiale degli investimenti immobiliari. Dalla sede di Singapore (“o meglio dall’aereo” precisa), Olivier de Poulpiquet gestisce 32 miliardi di dollari di asset in tutto il mondo, coordinando un team di circa 200 persone sparse in 17 uffici del globo.
« Il volume delle transazioni relative agli immobili adatti agli investitori possono più che raddoppiare in Italia - spiega -. Il patrimonio immobiliare è potenzialmente molto buono. Ma ci sono alcune lacune su cui occorre lavorare, se ci si vuole posizionare ai livelli dei mercati di real estate più importanti » .
Ci sono però fattori che tengono il mercato italiano a un livello molto più basso rispetto alle sue potenzialità. «Innanzitutto il mercato italiano soffre di una preoccupante mancanza di prodotto per gli investitori - dice l’intervistato -. Sono proprio gli operatori esteri a sentire questa lacuna, perché potendosi dirigere in qualsiasi Pa- ese paragonano i diversi mercati. La prima causa è da imputare all’atteggiamento delle banche italiane nei confronti dei crediti immobiliari incagliati; la seconda al pessimo stato di manutenzione degli immobili, anche di pregio; la terza, alla difficoltà di portare avanti progetti di sviluppo in tempi e condizioni certi, che ha frenato l’afflusso di prodotto immobiliare di grado A al mercato».
Recentemente Cerved ha stimato che nei prossimi 4 anni verranno collocati sul mercato 25-30 miliardi di euro di immobili da Npl, di cui l’80% è non residenziale. «La questione dei portafogli immobiliari sottostanti i crediti incagliati delle banche italiane è piuttosto nota, ma purtroppo anche vecchia - sottolinea de Poulpiquet -. Mentre negli altri Paesi gli istituti di credito hanno già da tempo attuato processi di ricapitalizzazione, svalutato i portafogli da Npl e poi messo sul mercato tali immo- bili con il dovuto sconto, questo in Italia non è stato fatto o è stato fatto in minima parte. Si tratta dunque di un ritardo importante su un segmento di mercato molto ampio, che di fatto blocca le dimensioni del real estate italiano. Le banche italiane devono accelerare su questo fronte». Quanto allo stato di manutenzione invece, l’intervistato sottolinea che il patrimonio immobiliare italiano, soprattutto storico e artistico, nelle location centrali delle principali città e, soprattutto a Milano e Roma, è molto bello e difficilmente replicabile. «Purtroppo però lo stato di manutenzione lascia molto a desiderare - dice -. In molte altre parti del mondo, per esempio, su tipologie di building di questo li- vello esiste l’obbligo di rifare, perlomeno, le facciate. Una delle opportunità che vediamo nel mercato italiano è la possibilità di riposizionare immobili storici in immobili di classe A, creando valore attraverso l’attivià di asset management e attraverso gli investimenti per la riqualificazione. In Italia invece no. Così recentemente ci siamo per esempio interessati a Palazzo Edison a Milano in Foro Buonaparte: è un immobile bellissimo, ma lo stato di manutenzione è pessimo».
Agli investitori esteri pesa poi la mancanza di certezze. Un tema che negli anni non ha trovato soluzione in Italia. « Mi riferisco in particolare all’incertezza normativa, che cambia le regole a gioco già iniziato - spiega -, e all’incertezza fiscale, che è una vera e propria bomba sempre pronta a esplodere. Un investitore estero, prima di fare un’operazione, si rivolge ai migliori studi legali, i quali fanno tutte le verifiche del caso e, sulla base di queste, si costruisce o meno il deal. Purtroppo però, in molti casi, dopo due o tre anni arriva una diversa interpretazione fiscale, con relativa multa multimilionaria da pagare: è ovvio che questo cambia completamente il profilo del deal e la sua redditività. È capitato anche a noi. Ma la cosa peggiore è che, la volta successiva, il team internazionale non si vuole più arrischiare a fare un’operazione in Italia. Speriamo che con il nuovo “interpello” fiscale presentato al Mipim di Cannes dall’agenzia delle Entrate questo fattore di rischio venga ridimensionato » .
De Poulpiquet crede comunque nell’Italia. « Personalmente ho partecipato agli albori del real estate italiano e Morgan Stanley è presente direttamente in Italia da 21 anni, senza interruzioni dovute alla crisi, e abbiamo molta fiducia nel Paese e nelle sue opportunità. Per noi, per esempio, non è un mercato da “mordi e fuggi”, ma con un orizzonte di lungo periodo.
Restano alcuni nodi critici: gli Npl, lo stato di manutenzione degli immobili e la difficoltà nel trovare progetti di sviluppo con tempi certi