Bonifici, lavori minori e opere su beni locati: tutti i nodi dei bonus

La circolare 7/E offre un rimedio per lasciare lo sconto al venditore

pLe detrazioni sul recupero edilizio e il risparmio energetico sono presenti in molte dichiarazioni dei redditi, e proprio l’avvio della stagione dichiarativa è uno dei momenti in cui i professionisti si trovano a fare i conti con alcune questioni interpretative in cerca di conferma. Vediamo le principali.

Interventi minori

Uno dei primi punti critici riguarda la tipologia di immobile su cui effettuare gli interventi detraibili al 50% (36% dal 2018, salvo proroghe). L’articolo 16-bis del Tuir impone che solo gli interventi di manutenzione (ordinaria solo per le parti comuni), di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, siano effettuati sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, mentre non pone alcun limite al tipo di fabbricato per tutti gli altri interventi minori, indicati nell’articolo 16-bis, comma 1, lettere da c) ad l), del Tuir (ricostruzione dopo eventi calamitosi, box auto pertinenziali, eliminazione delle barriere architettoniche, prevenzione di furti, misure an- tisismiche, bonifica dall’amianto, riduzione degli infortuni, risparmio energetico).

Dal 2012, deve ritenersi superato, a causa della mutata norma, il chiarimento fornito dalla circolare 15/E del 2003 che limitava questi interventi minori alle singole unità immobiliari residenziali, ma l’incertezza deriva dal fatto che la prassi non è ancora allineata alla nuova legge.

Immobili concessi a terzi

L’agenzia delle Entrate ha negato la possibilità, da parte delle imprese, di beneficiare dello sconto del 65% sugli interventi effettuati sui fabbricati locati a terzi (ad esempio, dalle immobiliari di gestione) o dati in comodato a terzi, mentre l’ha concessa per i lavori “verdi” effettuati sui fabbricati strumentali utilizzati (risoluzioni 303/E e 340/E del 2008). Un’impostazione su cui il fisco tiene duro, ma che è contraddetta da molte sentenze di merito.

Ma vi sono dubbi anche sull’estensione del bonus sul risparmio energetico per i lavori sugli immobili-merce delle aziende. L’agenzia delle Entrate ha infatti sostenuto che l’agevolazione non può essere usufruita dalle imprese che effettuano gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici su immobilimerce, poiché costituiscono l’oggetto dell’attività esercitata e non cespiti strumentali dell’impresa (risoluzione 303/E/2008).

Quest’interpretazione, tuttavia, non sembra corretta, in quanto la norma non prevede che siano agevolati solo gli utilizzatori finali del fabbricato oggetto di riqualificazione energetica. Ad esempio, può beneficiare del bonus anche la persona fisica che concede a terzi l’utilizzo in locazione o in usufrutto. La persona fisica che esegue gli interventi può, addirittura, vendere il fabbricato a terzi, scegliendo di trasferire le detrazioni fiscali non utilizzate all’acquirente o di mantenerle per sé.

Se si seguisse l’interpretazione delle Entrate vi sarebbe una disparità tra le persone fisiche che acquistano un immobile, lo ristrutturano, aumentandone l’efficienza energetica, per poi rivenderlo e i soggetti con reddito d’impresa, che fanno la stessa operazione.

Compravendite

Tra tante incertezze, un chiarimento è arrivato con la circolare 7/E/2017 e riguarda il trasferimento all’acquirente delle quote di detrazione (50 o 65%) non ancora utilizzate dal venditore, se nell’atto di compravendita non viene inserito un «diverso accordo delle parti».

Quando ci si dimentica di indicare nell’atto di compravendita la permanenza del bonus in capo al venditore, è possibile mediare - precisa la circolare - se l’accordo non inserito nell’atto di compravendita si desume però da un’altra scrittura privata, autenticata dal notaio o da altro pubblico ufficiale, sottoscritta da entrambe le parti, nella quale si dia atto che l’accordo esisteva sin dalla data del rogito.