La logistica riscopre i piccoli capannoni
Non residenziale. La diffusione dell’e-commerce spinge gli investimenti
Internet e le vendite online stanno cambiando profondamente il mercato italiano degli immobili a uso logistico, vale a dire capannoni e magazzini. Mentre fino a un paio di anni fa il settore era dominato dalle superfici molto estese principalmente rivolte a soddisfare le esigenze logistiche di grandi produttori, ora la richiesta si sta muovendo anche verso capannoni e magazzini di piccole e medie dimensioni.
A fare il punto della situazione sul settore della logistica in Italia sono due report appena divulgati, riguardanti i dati e i deal al primo trimestre 2018: da un lato il “Market View Italia logistica e industriale” di Cbre e, dall'altro, il “Pulse Italy Logistica” di Jll. «L'e-commerce inizia a guidare gli investimenti nella logistica italiana: non solo magazzini XXL ma anche piccoli magazzini vicini alle zone periferiche urbane che soddisfano le esigenze per la distribuzione dell'ultimo miglio _ si legge nel report di Cbre _. Influenzata dal tipo di prodotto, cambia anche la scelta della location. Si sperimentano infatti luoghi precedentemente poco esplorati, come il Veneto, che diventa una destination sempre più appetibile». Ma cambiano anche le tipologie di immobili richieste dagli affittuari: «La specializzazione degli immobili raggiunge livelli particolarmente alti con i magazzini multilevel, il cui sviluppo è guidato dalle specifiche esigenze di una logistica sempre più dedicata all'ecommerce», dicono da Cbre.
Gli investimenti. Con oltre 300 milioni di euro investiti nel primo trimestre 2018, il settore della logistica italiana mostra così una crescita del 75% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, sottolinea Cbre. «Le sei operazioni di investimento del primo trimestre 2018 in Italia hanno riguardato prevalentemente il Nord _ spiegano da Jll _. Nella macroarea milanese sono stati chiusi tre deal per un totale di circa 90 milioni di euro».
Ma chi investe? «Se dal lato dei venditori si tratta principalmente di gruppi a capitale italiano ed europeo, con cinque deal su sei, gli acquirenti provengono invece dall'area asiatica o da realtà definibili globali», specifica Jll. In particolare, i compratori globali e asiatici hanno fatto circa il 73% del mercato. In termini di prezzo degli affitti, spiega Cbre (secondo cui invece i rendimenti sono in leggera discesa), i canoni prime sono pari a 55 euro al mq all'anno sia a Milano che a Roma.
I nuovi sviluppi. Particolarmente intensa, proprio in conseguenza alla carenza di prodotto sul mercato, è l'attività di sviluppo, che vede in pipeline ben 41 progetti. Più in dettaglio, secondo Jll, nel 2018 sono previsti 745mila mq di nuovo prodotto che arriverà sul mercato, nel 2019 756mila mq e nel 2020 181mila mq, per un totale dunque di 1.682.000 nuovi metri quadrati di logistica in Italia in tre anni.
Le previsioni. Secondo Jll, il 2018 vedrà un livello di take-up (assorbimento degli spazi) in linea con la media degli ultimi cinque anni, i canoni prime sono previsti in probabile espansione nel corso dell'anno e per quanto riguarda gli investimenti la stima è di concludere il 2018 su livelli ben oltre la media degli ultimi cinque anni, vale a dire 450 milioni di euro.