I fondi immobiliari cercano certezza sulla tassazione

Il tema della soggettività giuridica dei fondi immobiliari presenta rilevanti risvolti in termini di tassazione. Ad esempio, per le operazioni effettuate tra comparti di una stessa società di gestione del risparmio. Fino al 2016, si tendeva a considerare il fondo come patrimonio separato della Sgr che lo gestisce e non come autonomo soggetto di diritto.

Il tema della soggettività giuridica dei fondi immobiliari è al centro del dibattito per i rilevanti risvolti in termini di tassazione delle operazioni poste in essere dagli stessi fondi.

Fino al 2016, la Cassazione e la giurisprudenza di merito aderivano all’indirizzo che prende le mosse dalla pronuncia 16605/2010 della stessa Cassazione. In tale sentenza, i giudici consideravano il fondo come mero patrimonio separato della società di gestione del risparmio (Sgr) che lo gestisce, senza che potesse essere qualificato come autonomo soggetto di diritto. Il fondo sarebbe quindi considerato soggetto incapace di essere titolare di rapporti giuridici, con la conseguenza che nelle operazioni di acquisto di immobili nell’interesse del fondo questi avrebbero dovuto essere “intestati” formalmente alla Sgr.

Il punto è che gli effetti di tale qualificazione non sembrano esaurirsi qui, ma conducono a risultati paradossali. Si pensi, ad esempio, al caso della semplice sostituzione della Sgr, che dovrebbe essere interpretato, portando alle estreme conseguenze i principi espressi nella sentenza 16605 citata, come un passaggio di proprietà degli immobili.

In realtà, è lo stesso dettato normativo a deporre invece per la soggettività del fondo e quindi per il superamento di tale posizione. In particolare, secondo l’articolo 36, comma 4, del Tuf ciascun fondo di investimento (o ciascun comparto dello stesso fondo) costituisce patrimonio autonomo, distinto da quello della Sgr e dei partecipanti, nonché da ogni altro patrimonio gestito dalla medesima

Il modo in cui si qualifica la natura giuridica e l’autonomia a livello di patrimonio si riflettono sulla tassazione

società. Tale norma dispone infatti la piena autonomia patrimoniale del fondo, rispetto:

 ai quotisti e ai loro creditori;

 alla Sgr e ai creditori di quest’ultima;

 agli altri fondi gestiti dalla stessa Sgr.

Ci sono delle analogie con quanto accade per i trust, che non si qualificano come soggetti di diritto, ma che possono essere titolari e intestatari di un proprio patrimonio, autonomo rispetto a quello del trustee e dei beneficiari.

L’autonomia patrimoniale del fondo è stata peraltro affermata dal Tribunale di Milano (sentenza 7232/2016), che ha riconosciuto «autonomia patrimoniale - dunque capacità di essere titolare di diritti sostanziali e processuali - ai fondi comuni di investimento». Con la conseguenza che, nel caso analizzato dal Tribunale, «posto che il fondo comune d’investimento ha autonomia propria, in caso di sostituzione di una società di gestione del risparmio assoggettata a commissariamento con altra società di gestione, non si determina un trasferimento delle azioni incluse nel patrimonio del fondo stesso».

Da ciò dovrebbe discendere che le operazioni immobiliari tra fondi diversi, anche se gestititi dalla medesima Sgr, vanno considerate come atti di trasferimento immobiliare soggetti alle ordinarie regole ai fini Iva e imposte indirette (con le agevolazioni applicabili).

Inoltre, la mera sostituzione della Sgr che gestisce il fondo non comporterebbe alcun fenomeno successorio nella titolarità dei beni del fondo e sconterebbe l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro.

L’altro grande dibattito sui fondi immobiliari riguarda la natura della loro attività. Il provvedimento di Banca d’Italia del 19 gennaio 2015 (che discende dalla direttiva 2011/61/Ce e dal Tuf), prevede che i fondi non possano svolgere attività commerciali. Ragione per cui, in caso di alberghi o centri commerciali, il fondo non può detenere direttamente le licenze amministrative per la gestione degli immobili, ma deve costituire una o più società veicolo. Dovrebbero perciò essere considerate legittime le operazioni con le quali il fondo acquista la componente immobiliare, mentre il ramo d’azienda viene acquistato dalla società veicolo, anche se il venditore è il medesimo. La riqualificazione di tali operazioni come acquisto di un unico ramo d’azienda contenente sia le licenze che l’immobile, con applicazione dell’imposta di registro proporzionale al posto di quella fissa anche sull’immobile, significherebbe infatti ignorare l’assetto normativo che governa i fondi immobiliari.