«Le migliori prospettive per la logistica e l’alberghiero»
Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, parla di un mercato immobiliare italiano acerbo, alle prese con un real estate europeo maturo.
Residenziale a parte, come si presenta la situazione degli altri comparti immobiliari?
Decisamente oggi i settori più attivi e con le migliori prospettive sono la logistica e l'alberghiero, soprattutto per strutture a quattro o cinque stelle. Basti pensare che la logistica ha oggi rendimenti inferiori a quelli del retail, viaggiando in media sul 6%, contro il retail che ha raggiunto il 7%. Ormai da tre anni siamo infatti alle prese con un'esplosione dell'immobiliare logistico, spinto soprattutto dalla richiesta di spazi a supporto del commercio online. Basti pensare al fenomeno Amazon e all'e-commerce in generale, che hanno bisogno di nuovi poli distributivi.
Parlando di logistica, le esigenze sono cambiate? E come?
Sicuramente sì. Le strutture su cui oggi si concentra la domanda devono essere più piccole, molto moderne e si assiste sempre più anche allo sviluppo di strutture realizzate espressamente su richiesta.
L'alberghiero invece?
Stiamo assistendo a una forte domanda non solo per le solite Roma e Venezia, ma anche per zone più interne e località alternative. E' un mercato caratterizzato prevalentemente da investitori internazionali, almeno per due terzi. Milano e Roma sono ormai sature di alberghi e ci si inizia a spostare in altre località. Vediamo molta attività anche su Torino, Bologna, Firenze, Napoli, Catania. L'Italia, nel settore dell'hotellerie, ha enormi potenzialità, ma un patrimonio edilizio vecchio ed obsoleto, completamente da riqualificare.
Gli uffici fanno da sempre la parte del leone nei grandi portafogli istituzionali. Con quali aspettative per l'anno che verrà?
Milano va e continua a rappresentare l'80% del mercato. Poi segue Roma, ma a notevole distanza, non perché non ci sia domanda ma perché è un mercato piccolo, con 15 milioni di mq di uffici e c'è una forte esigenza di spazi nuovi.
Il retail gode di buona salute?
Direi che va bene, ma nelle zone top. Parliamo sempre di Milano, Roma, Venezia e Firenze.
Centri commerciali contro high street: chi vince?
L'high street, non c'è confronto. Con l'eccezione dei grandi centri commerciali nuovi, come Arese o come le aspettative su Westfield a Milano, che sarà il più grande centro commerciale europeo. Certo il pericolo delle chiusure domenicali potrebbe essere un grosso passo indietro per il settore, ma è presto per trarre conclusioni.