Fondo ad hoc per gli edifici scolastici
Gli istituti vengono costruiti in cambio della valorizzazione dei vecchi edifici in residenziale
Alcuni piccoli Comuni hanno scelto la via del fondo immobiliare di investimento per ristrutturare le scuole e valorizzare i vecchi immobili.
Una nuova via per la rigenerazione dell’edilizia scolastica pubblica italiana passa dai fondi immobiliari. Potrebbe seguire l’esempio del fondo di investimento di matrice pubblico-privata avviato da Prelios, in collaborazione con Invimit Sgr e con i Comuni di Castel San Pietro Terme (capofila, provincia di Bologna), Grumolo delle Abbadesse (Vc), Isola di Capo Rizzuto (Kr), Monteprandone (Ap), Osimo (An) e Robbiate (Lc).
Il Fondo Infrastrutture Scolastiche, di durata ventennale, nasce – l’iter è iniziato nel 2016 – con un patrimonio iniziale di 75 milioni di euro. I Comuni apportano un mix di terreni edificabili ed edifici scolastici ormai datati (per un totale di 62mila metri quadrati) dal valore attuale di circa 10,9 milioni di euro, più una porzione di liquidità pari a 5,9 milioni, provenienti dal ministero dell’Istruzione, che già nel 2014 aveva individuato un elenco di enti locali destinatari di contributi pubblici, elargiti per questo scopo (in base all’art 33 dl 98/2011). La parte restante del patrimonio, 57,8 milioni, è in equity e viene apportato dal fondo i3-Core di Invimit Sgr (al 100% controllato dal ministero delle Finanze, interamente capitalizzato dall’Inail). Prelios Sgr sarà gestore del fondo, ricevendone in cambio un compenso.
Come funziona il Fondo
Sulle aree edificabili verranno costruite le nuove scuole, tutte in classe A, mentre gli edifici scolastici desueti verranno riconvertiti in edilizia residenziale e poi rivenduti sul mercato. Gli investimenti previsti per la realizzazione dei lavori (indicati come Capex, tra opere, oneri, costi di progettazione e altre voci tecniche) ammontano a 68 milioni, divisi all’incirca in 27 milioni di lavori per l’edilizia scolastica (su 22mila metri quadrati) e 41 milioni per il residenziale (su 40mila mq).
Nel Comune capofila di Castel San Pietro Terme, per fare un esempio, il nuovo polo scolastico sorgerà su 3.900 metri quadrati, costerà 6,5 milioni di euro e dovrebbe essere attivo per il 2020 (6 mesi per il bando e la progettazione e 18 per il cantiere). In fase iniziale, come terreno, presenta un valore al metro quadrato di 113 euro, che salirà a 534 terminata la realizzazione. La parte destinata ad essere riconvertita in residenziale, invece, è di 14.167 metri quadrati, per cui si prevedono 16,7 milioni di costi di realizzazione (una media di 1.178 euro per metro quadrato) e un ricavo dalla vendita stimato in 27,9 milioni (in media 1.976 euro al metro), con tempi di consegna compresa fra 30 e 72 mesi.
Per l’utilizzo delle nuove scuole, i Comuni pagheranno un canone di locazione della durata di 20 anni, il cui ammontare è già stato individuato e dovrebbe permettere di raggiungere un equilibrio tra le aspettative di rendimento dei diversi quotisti del fondo, divisi in due tipi: soggetti A, cioè quelli che apportano liquidità (per ora solo il fondo di Invimit, ma non è escluso l'ingresso di altri), e soggetti
Partnership pubblico-privato.
B, cioè i Comuni, che apportano immobili e terreni. Secondo le previsioni, il ritorno per Invimit Sgr dovrebbe essere del 3% annuo più il tasso di inflazione, mentre per i Comuni sarà dell’1% circa. Le tempistiche di realizzazione dipendono dai singoli casi, ma viene data priorità ai nuovi edifici scolastici, che dovrebbero essere tutti pronti entro fine 2020.
Un caso pilota?
«L’iniziativa ha un forte impatto sociale e assume un’importanza ancora più grande in un contesto come quello italiano, con edifici scolastici che spesso necessitano di profonda manutenzione e sono poco performanti dal punto di vista tecnologico ed energetico», ha commentato Andrea Cornetti, direttore generale di Prelios Sgr. Per il presidente dell'Anci, Antonio Decaro, il modello andrebbe presto replicato altrove, considerando che le scuole italiane necessitano di 8 miliardi di interventi per una corretta messa in sicurezza.
Vista la complessità finanziarie e legislativa dell’operazione, i soggetti coinvolti hanno avuto bisogno di adeguato supporto legale. Belvedere Inzaghi e Dla Piper hanno seguito la costituzione del Fondo Infrastrutture Scolastiche di Prelios Sgr. Il raggruppamento dei comuni è stato seguito, dietro incarico dell’Agenzia del Demanio, da Nctm. Un ruolo fondamentale di coordinamento è stato ricoperto anche anche dall’Agenzia del Demanio.