Variazione d’uso vecchio della categoria catastale
Un cliente ha acquistato un magazzino di circa 60 metri quadrati (già classificato come C/1 – negozio) per il quale era stata presentata una pratica edilizia per il cambio di destinazione.
A completamento dell’iter comunale era stata successivamente presentata la denuncia di variazione Docfa (da C/1 a C/2). Nell’atto di acquisto, in relazione al Dl 78/2010 (articolo 19, comma 14) era stata correttamente dichiarata la conformità urbanistica e catastale. Dopo circa 12 mesi, l’agenzia delle Entrate ha rettificato la categoria riportando l’unità immobiliare nella categoria C/1, motivando tale decisione con il fatto che l’accertamento è stato effettuato tenendo conto delle unità immobiliari limitrofe, tutte inserite in categoria C/1. Se viene effettuato il cambio di destinazione urbanistico è obbligatorio effettuare tale cambiamento per la corretta conservazione degli atti catastali?
F.T. - FIRENZE
Allo stato attuale i criteri per l’attribuzione della categoria catastale e il rilascio delle autorizzazioni edilizie sono disciplinati da normative diverse. La categoria catastale è assegnata sulla base dell’uso ordinario in zona dell’unità immobiliare, legato alle sue caratteristiche. Pertanto, se l’unità immobiliare in esame non avesse subito variazioni edilizie (ad esempio: modifiche nella vetrina, demolizione dei bagni, eccetera) e fosse del tutto simile ad altre unità immobiliari accertate in catasto come negozio ed utilizzate con tale destinazione nello stesso fabbricato o nella zona, sembra corretto il ripristino della precedente categoria. A titolo di esempio, nulla osta (salvo verifiche compatibilità edilizia), per scelta della proprietà, utilizzare un negozio come autorimessa, magazzino, ufficio o altro ma ciò non implica necessariamente la modifica della categoria catastale. Diversa potrebbe essere la situazione qualora la proprietà sia stata costretta per impossibilità del rispetto della normativa edilizia e delle norme igienico–sanitarie (livello di piano, aereazione, altezza, eccetera) a mutare la destinazione d’uso, in quanto sarebbe illegale la destinazione a negozio. Evidentemente, a prescindere da ogni altra condizione, la discriminante è l’uso effettivo praticato nell’unità immobiliare. Anche nel caso in cui l’unità fosse magazzino per autorizzazione comunale, l’uso stabile a negozio, anche se illegittimo sotto il profilo delle autorizzazioni edilizie, giustifi-