Immobile locato all’imprenditore, c’è l’autoconsumo

Il mero affitto dei locali spesso è sufficiente a far scattare l’imposizione

Il tema dell’autoconsumo o della destinazione del bene a finalità estranee all’esercizio di impresa non tocca solo la figura dell’erede ma anche – e con maggior frequenza – l’imprenditore. Quest’ultimo, infatti, ponendo in essere determinate scelte può provocare i presupposti per vedersi contestato il reddito da autoconsumo.

Un caso tipico è la cessione dell’azienda mantenendo per sé la proprietà dell’immobile, magari locato allo stesso acquirente dell’azienda. Può essere considerato imprenditore chi si limita a locare l’immobile? È chiaro che non esiste una risposta univoca, tuttavia nel caso tipico in cui si è modificato l’oggetto dell’attività facendola diventare “immobiliare” – limitandosi di fatto a locare l’immobile strumentale – si possono nutrire forti dubbi sul mantenimento dello status di imprenditore, e quindi è latente il rischio dell’autoconsumo dell’immobile stesso.

Porta a questa conclusione il fatto che l’imprenditore si qualifica come colui che esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine di produrre o scambiare beni o servizi (articolo 2082 del Codice civile), e l’esercizio professionale comporta una organizzazione di mezzi e una attività dinamica per generare profitto, elementi che non sussistono quando ci si limita a godere dei frutti del bene (Cassazione, 6361/2004) .

Sul punto fa scuola una sentenza datata, ma i cui principi sono ancora validi (Commissione tributaria centrale 4369 del 1991) in cui un imprenditore individuale donava 3/4 della propria azienda ai familiari, costituendo con essi una nuova società nella quale tuttavia non era stato inserito l’immobile strumentale, mantenuto dall’ex imprenditore. Tale situazione ha determinato un accertamento da autoconsumo per cessazione di fatto dell’attività individuale, a nulla rilevando la circostanza che essa sia stata ufficializzata o meno, ad esempio con la cessazione della partita Iva.

Perciò, non è condivisibile sostenere che c’è un’attività imprenditoriale poiché si è mantenuta la partita Iva e la modifica dell’oggetto della stessa attività non è elemento in sé dirimente per evitare l’autoconsumo. Inoltre, non è nemmeno rilevante il fatto che l’immobile “sospettato di autoconsumo” sia strumentale per natura, posto che la destinazione del bene a finalità estranee all’esercizio di impresa non va tradotta come attitudine del bene a un utilizzo generico in attività di impresa, bensì come utilizzo specifico in quella impresa dove l’immobile è stato inizialmente inserito (Cassazione, 4306/2015).

Se così non fosse, si potrebbe sostenere che se l’immobile strumentale per natura – di proprietà dell’ex imprenditore – viene locato a chi lo utilizza nella propria impresa non vi sarebbe mai destinazione a finalità estranee all’impresa, mentre è vero proprio il contrario: l’estraneità all’impresa, cioè, va verificata con riferimento al contesto in cui l’immobile ha generato costi deducibili per ammortamenti e quant’altro.

Infine ricordiamo che se l’immobile viene locato insieme all’unica azienda detenuta, non si manifesta alcuna ipotesi di autoconsumo per esplicita previsione dell’articolo 67, comma h, del Tuir che disciplina la successiva cessione dei beni.