L’acquisto della prima abitazione è agevolato anche allo studente senza reddito

Ho un terreno di proprietà e sto per iniziare la costruzione della mia nuova abitazione principale. Per questo motivo ho appena ceduto a mia moglie il 50% della quota di proprietà della mia precedente abitazione principale, acquistata dodici anni fa con le agevolazioni prima casa. Sono tuttavia proprietario di altri appartamenti (in comproprietà o dati in locazione a terzi), tutti in Comuni diversi da quello in cui andrò a costruire. Mi spetta il credito d’imposta corrispondente alle imposte assolte per il primo acquisto (quello compiuto con mia moglie)? Se sì, come posso beneficiarne, visto che la costruzione implica il pagamento di fatture con Iva dalle varie imprese di costruzione? Contraendo un mutuo ipotecario per la costruzione, avendo altri appartamenti, l’imposta sostitutiva sul finanziamento è comunque dovuta allo 0,25%, considerando che l’abitazione in fase di costruzione sarà abitazione principale?

C.C. - SAN BENEDETTO DEL TRONTO

Al lettore spetta il credito d’imposta purché realizzi il rustico entro un anno dall’alienazione alla moglie del 50% dell’immobile preposseduto. E infatti, il credito d’imposta (articolo 7, legge 448/98) si applica nel caso in cui l’acquisto della nuova abitazione, non di lusso, avvenga entro un anno dall’alienazione della precedente abitazione. L’agenzia delle Entrate, con la circolare 19/E/2001, ha precisato che l’acquisto della nuova abitazione può avvenire a qualsiasi titolo (oneroso o gratuito) e, anche nel caso di costruzione del nuovo immobile mediante contratto di appalto, cioè facendo edificare il fabbricato da un’impresa su un’area edificabile in proprietà. In questo caso, il contratto di appalto deve essere redatto necessariamente in forma scritta e soggetto a registrazione. La circolare non precisa se entro un anno dall’alienazione occorre che venga almeno edificato il rustico (muri portanti più tetto). Considerato che, con riferimento alla mancata decadenza dalle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa per vendita prima dei cinque anni, l’amministrazione finanziaria, con la risoluzione 44/E/2004, ha precisato che la decadenza non avviene se entro un anno dalla vendita si riacquista un fabbricato che, anche se non ultimato, deve essere almeno provvisto delle mura portanti e della copertura (rustico), deve ritenersi che le stesse conclusioni valgano anche per il credito di imposta, che spetterà quindi nel caso venga realizzato quantomeno il rustico entro un anno dall’alienazione del precedente immobile. Il credito di imposta potrà essere portato in diminuzione, su opzione del contribuente, dall’imposta sui redditi delle persone fisiche (Irpef), da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto. Lo stesso credito potrà, in alternativa, essere utilizzato in compensazione, ex Dlgs 241/1997. Il beneficio fiscale, invece, non può essere impiegato in compensazione con l’Iva dovuta in relazione alla costruzione della nuova abitazione. Il mutuo, infine, sconterà lo 0,25% a titolo di imposta sostitutiva.