Successione, così il passaggio dei diritti alle detrazioni

Un contribuente è proprietario al 100% di un immobile in cui al 1° piano vive il figlio (con il quale non è mai stato formalizzato alcun contratto di comodato gratuito) e vive al secondo piano con la moglie. Un secondo figlio abita altrove. Il padre vuole rifare il tetto sostenendo per intero la spesa e fruendo delle detrazioni edilizie al 50 per cento. Posto che i millesimi siano uguali, in caso di decesso le detrazioni passano al 50% (del 50%) alla vedova con diritto di abitazione e per il restante 50% (del 50%) al figlio che vive al 1 piano (al 2° figlio non spettano le detrazioni non abitando l’immobile)? Se, in seguito, dovesse morire la madre, le detrazioni verrebbero suddivise in parti uguali tra gli eredi (il figlio che già abita il 1° piano manterrebbe le sue “vecchie” agevolazioni, il secondo figlio acquisirebbe le detrazioni sull’immobile a disposizione al 2° piano), è corretto? In caso di vendita dell’intero immobile gli eredi perderebbero le detrazioni o le manterrebbero comunque?

S.G. - MILANO

In caso di acquisizione dell’immobile per successione, le quote residue di detrazione si trasferiscono per intero esclusivamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell’immobile cioè in capo agli eredi che conservano la disponibilità materiale dell’immobile anche se lo stesso non è adibito ad abitazione principale. Se vi sono più eredi, qualora uno solo abiti l’immobile, la detrazione spetta per intero a colui che abita nell’immobile (gli altri non ne hanno la disponibilità). Viceversa, se l’immobile è a disposizione di tutti, la detrazione spetta in parti uguali agli eredi. Se esiste un coniuge superstite, titolare del diritto di abitazione, il diritto alla detrazione compete a quest’ultimo, salvo rinuncia all’eredità. Pertanto, nel caso del lettore, nell’eventualità del decesso del proprietario dell’immobile, il diritto alla detrazione per le quote residue non detratte dal defunto si trasferisce in capo al coniuge e al figlio convivente in misura pari al 50% per uno, mentre nulla spetta al figlio non convivente. La disponibilità del bene deve ricorrere non solo per l’anno dell’accettazione dell’eredità, ma anche per ciascun anno per il quale l’erede fruisce delle rate residue di detrazione. Quindi, in caso di vendita o locazione dell’immobile, il diritto si estingue. In sostanza, in caso di vendita o di donazione da parte dell’erede che ha la detenzione materiale e diretta del bene, le quote residue della detrazione non fruite da questi non spettano né al venditore, che perde la disponibilità del bene, né all’acquirente/donatario. In caso di morte successiva anche del coniuge superstite, il diritto per l’unità immobiliare che si è liberata compete al 50% anche all’altro figlio non convivente.