Acquisti da imprese con costi certificati

Immobili. Per edifici ristrutturati e nuovi box occorre l’attestazione dell’impresa. Il sismabonus si può cedere ai costruttori

Sono tre i casi in cui l’applicazione dei bonus fiscali coinvolge l’impresa edile che esegue i lavori: quando l’immobile acquistato si trova in un fabbricato interamente ristrutturato, si compra un box pertinenziale di nuova costruzione oppure una casa antisismica in zona ad alto rischio.

I fabbricati ristrutturati

La detrazione del 50% si applica, nel primo caso, per l’acquisto di abitazioni poste all’interno di fabbricati interamente ristrutturati (cieloterra) da imprese di costruzione che provvedono alla successiva vendita entro 18 mesi dalla fine dei lavori. L’importo detraibile (da ripartire in dieci quote annuali) va calcolato sul 25% del corrispettivo, nel limite di 96mila euro per unità immobiliare.

Il rogito può essere stipulato anche prima della fine dei lavori sull’intero fabbricato, ma lo sconto può essere fruito solo a partire dall’anno di imposta in cui gli interventi complessivi siano stati conclusi. Non c’è obbligo di pagamento con bonifico bancario o postale: l’acquirente, presentando la dichiarazione dei redditi, deve solo indicare il codice fiscale dell’impresa di costruzione che ha eseguito i lavori.

Se si versano degli acconti, il bonus è ammesso purché ci sia un preliminare registrato (compromesso) in cui risulti il prezzo di vendita dell’immobile. Nell’anno in cui viene stipulato il rogito, l’ammontare su cui calcolare la detrazione è pari a 96mila euro, meno gli acconti già considerati ai fini del beneficio.

Il bonus si applica a partire dalla dichiarazione dei redditi 2019, se entro il 31 dicembre 2018 è stato firmato l’atto notarile di acquisto (con saldo dell’intero corrispettivo entro la stessa data); o in presenza di un preliminare registrato che consenta di detrarre gli acconti versati.

I nuovi box costruiti

La detrazione Irpef del 50%, sempre entro 96mila euro di spesa, spetta anche a chi acquista un box di nuova costruzione. Per ottenerla è necessario che, entro il prossimo 31 dicembre, ricorrano alcune condizioni: la proprietà o un patto di vendita di cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione; il vincolo di pertinenzialità con un’abitazione di proprietà del contribuente, oppure l’obbligo di crearlo (se il posto auto è in corso di costruzione).

I costi di realizzazione del box devono essere documentati dall’impresa e distinti da quelli accessori (non ammissibili al beneficio fiscale). In sostanza, l’azienda costruttrice è tenuta a rilasciare un’attestazione sulle spese detraibili – pagate con bonifico bancario o postale – che si identificano nel prezzo di vendita al netto dei costi generali, dell’utile d’impresa e del valore dell’area.

In caso di versamento di acconti, la detrazione spetta in relazione ai pagamenti effettuati (con bonifico) nel corso dell’anno e fino a concorrenza del costo di costruzione indicato dall’impresa, a condizione che il compromesso di compravendita sia stato registrato entro la data di presentazione della dichiarazione in cui si intende far valere la detrazione; e che da tale compromesso risulti la sussistenza del vincolo di pertinenzialità tra edificio abitativo e box.

Il pagamento, come specificato dalle Entrate, può anche non avvenire tramite bonifico, quando viene effettuato in presenza di un notaio.

Le case antisismiche

La terza ipotesi riguarda lo sconto applicabile agli acquisti di case antisismiche nei Comuni della zona a rischio sismico 1 (il più elevato), cedute dalle imprese di costruzione e derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, anche con variazione volumetrica.

La detrazione è pari al 75% (se dopo la ricostruzione l’edificio è migliorato di una classe sismica) o all’85% (se il miglioramento è di due classi) del prezzo di vendita, fino a un importo di 96mila euro. L’agevolazione massima, da recuperare in cinque quote annuali , è quindi pari a 81.600 euro. Per poterne fruire a partire dalla prossima dichiarazione dei redditi, rogito e relativi pagamenti devono avvenire entro il 31 dicembre 2018.

L’acquirente, al posto che beneficiare direttamente dello sconto “sismabonus”, può scegliere di cedere al costruttore il credito d’imposta corrispondente all’importo detraibile. Il costruttore, a sua volta, potrà utilizzare tale credito solo dopo la certificazione dell’agenzia delle Entrate ( a partire dal 10 marzo dell’anno successivo all’acquisto), in compensazione con le imposte da lui dovute, oppure potrà cederlo – ma una sola volta – a un soggetto collegato all’intervento.