Passaggio di classe se i lavori superano il 15% del valore
È oramai consuetudine che l’agenzia del Territorio, parte dell’agenzia delle Entrate, in occasione di un cambio di destinazione d’uso o di modifiche interne apportate nell’unità immobiliare, cambi la classe dell’immobile in modo automatico, anche in presenza di una rendita proposta dal tecnico. Questo comportamento è legittimo? La sentenza di Cassazione 23130/2018 ha invece giudicato non valido il ricorso avanzato dall’agenzia delle Entrate perché quest’ultima non ha motivato sufficientemente e in modo esaustivo e “rigoroso” le ragioni dell’innalzamento della classe.
Il caso segnalato dal lettore è diventato sempre più comune negli anni recenti: alcuni uffici dell’agenzia delle Entrate, nella quale è confluita l’agenzia del Territorio, prendono spunto dalla variazione catastale presentata, per operare una revisione del classamento, illegittima perché applicata solo al caso in esame (anziché a tutta la zona censuaria previo decreto ministeriale), assolutamente non compatibile con l’intervento edilizio effettuato.
Per uniformare le modalità di accertamento dei vari uffici dipendenti la direzione centrale del Catasto, con circolare 1T del 3 gennaio 2006 ha precisato che eventuali interventi edilizi su una unità immobiliari o sulle parti comuni dell’edificio hanno rilevanza ai fini catastali soltanto se il costo degli stessi supera il 15% del valore immobiliare. In particolare viene precisato che si deve trattare di una radicale ristrutturazione con sostituzione degli originari materiali di finitura con altri di maggiore pregio. Ciò, evidentemente, in ossequio al principio fondamentale della stima catastale che non deve tenere conto di comportamenti anomali della proprietà: agevolando, con riduzione di rendita, colui che non esegua la manutenzione ovvero penalizzando, con aumenti della rendita, il proprietario che tenga pedissequamente, con interventi periodici, l’immobile in perfetto stato di conservazione. A titolo di esempio, sulla base delle direttive della circolare citata, per innescare l’innalzamento di una classe su un immobile che abbia un valore di 2mila euro al metro quadro occorrerebbe spendere in interventi migliorativi (nuovi impianti, materiali più pregiati) oltre 300 euro al metro quadro.
Pertanto, in caso di distorti e immotivati aumenti della classe a fronte di lievi interventi edilizi, come nel caso segnalato, al cittadino non resta purtroppo che ricorrere, entro 60 giorni dalla notifica, presso la locale Commissione tributaria provinciale documentando
adeguatamente sotto il profilo tecnico l’eccessività della rendita. Diverso è il caso del cambiamento di destinazione d’uso in altra categoria, che richiede un nuovo esame della classe da attribuire nell’ambito del nuovo contesto di utilizzazione, per cui viene a mancare il riferimento alla “memoria storica” della classe precedente.