Forfait degli oneri accessori solo nei canoni «liberi»

In un contratto di affitto stipulato con cedolare secca, all’articolo 3 (“oneri accessori”) è scritto che: «sono a completo carico del conduttore le spese condominiali, le spese del consorzio della strada privata, l’acqua ed il riscaldamento. Tali spese verranno corrisposte dal conduttore al locatore mediante 12 rate mensili di X euro ciascuna, mediante pagamento da effettuarsi unitamente al canone di locazione e salvo conguaglio annuale da calcolarsi in base agli importi di cui al bilancio condominio consuntivo annuale, della strada privata e del riscaldamento».

Il locatore sostiene che la quota di X euro mensili sia un forfait di spese, che non vada giustificato e quantificato (il locatore afferma altresì che non è tenuto a mostrare al conduttore i bilanci finali). È corretta questa interpretazione, nonostante sia citato il conguaglio di tali spese nella clausola?

Dal tenore del quesito non sembrerebbe sussistere una clausola di “forfetizzazione” degli oneri accessori (essendovi il riferimento al conguaglio). Il locatore deve, dunque, giustificare le spese di cui chiede il pagamento. In ogni caso, ipotizzando che nella specie sussista una clausola di “forfetizzazione” (il che non parrebbe), per valutarne la legittimità occorrerebbe capire se tra le parti sia intervenuto un contratto di locazione abitativo “libero”, a norma dell’articolo 2, comma 1, della legge 431/1998 (con durata di quattro anni più quattro) o se invece sia intervenuto un contratto di locazione “a canone concordato”, a norma dell’articolo 2, comma 3, della stessa legge (con durata di tre anni più due).

Infatti, secondo certa giurisprudenza, la clausola di “forfettizzazione” degli oneri accessori a carico del conduttore, in aggiunta al canone, è legittima solo nelle locazioni libere, in cui l’ammontare del canone può essere liberamente determinato dalle parti in sede di stipula, così come la ripartizione degli oneri accessori. Si veda, in questo senso, la pronuncia del Tribunale di Firenze (8 marzo 2007), secondo cui «se in un contratto di locazione abitativa si pattuisce una clausola di forfettizzazione degli oneri accessori a carico del conduttore in aggiunta al canone propriamente detto, l’importo pattuito resta invariabile ed è indifferente alla effettiva entità ed all’esistenza degli oneri, senza che possa configurarsi a carico del conduttore l’onere di dimostrare e documentare l’entità degli oneri, ed anche nel caso che questi non siano stati effettivamente sostenuti, e senza che possa ritenersi attribuita al conduttore la facoltà di dimostrare che le spese sono state inferiori al forfait o non sono state effettuate. Siffatta clausola non contrasta con il disposto dell’articolo 13 commi uno e quattro della legge n. 431 del 98, anche se la sua effettiva applicazione, disancorata dall’effettiva incidenza degli oneri accessori, conducesse all’attribuzione al locatore di un supplemento di canone, sfuggito all’applicazione dell’imposta di registro».

Nei contratti di locazione “a canone concordato”, invece, dove il canone di locazione è vincolato da parametri stabiliti in appositi accordi locali tra le organizzazioni della proprietà e i sindacati degli inquilini, la clausola di “forfettizzazione” potrebbe essere considerata nulla ex articolo 13, commi 1, 2 e 4, della legge 431, per cui: «È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (...). Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla consegna dell’immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato (...). Per i contratti di cui al comma 3 dell’articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie». Si veda, in questo senso, anche il patto 4 del contratto–tipo di locazione abitativa, allegato A, al Dm Infrastrutture 110175 del 16 gennaio 2017, che fa espresso riferimento al diritto di verifica delle spese e dei criteri di riparto da parte dell’inquilino e al conguaglio. Si tenga anche presente che nelle locazioni a canone concordato, la ripartizione delle spese tra locatore e conduttore si determina in base alla tabella allegato G al citato Dm 110175 (e non può essere oggetto di libera pattuizione).