Edificio venduto con titolo volturato: no alla plusvalenza
Non si può presumere la volontà di demolizione e ricostruzione del bene
La cessione a titolo oneroso di un fabbricato per il quale è già prevista la demolizione e la riedificazione non genera plusvalenza tassabile. L’ufficio, infatti, non può rideterminare l’oggetto della compravendita, individuandolo nella “potenzialità edificatoria” del terreno su cui insiste l’immobile già esistente, in base ad una concessione edilizia che riguarda la relativa area. A fornire questo principio è la sentenza 369/3/2018 della Ctp di Parma (presidente Cavani e relatore Bandini), depositata lo scorso 6 novembre.
La vicenda trae origine da un avviso di accertamento con cui l’ufficio riqualificava (ex articolo 67 del Tuir) la compravendita di un complesso immobiliare, composto da fabbricati in parte ad uso abitativo e in parte ad uso agricolo, con annessa area cortilizia circostante, in cessione di terreno, il quale era passato da destinazione agricola a quella residenziale in base ad un apposito provvedimento del Comune.
In sintesi secondo l’Agenzia era evidente che la volontà delle parti fosse quella di cedere l’area divenuta edificabile, con demolizione degli immobili esistenti e ricostruzione di abitazioni civili, tanto che lo stesso titolo abilitativo era stato volturato in favore dell’acquirente. Conseguentemente veniva tassata la relativa plusvalenza calcolava in seguito alla riqualificazione dellìoperazione.
L’atto impositivo, notificato ai cedenti, veniva da questi impugnato, eccependo in particolare che oggetto della vendita erano gli immobili già esistenti sul terreno e non quest’ultimo, rimanendo irrilevante l’atto di concessione edilizia, anche perché gli edifici ad uso abitativo creati dovevano rispettare il totale di volumetria di quelli demoliti.
Si costituiva l’ufficio, ribadendo che la costruzione dei nuovi immobili residenziali effettuata dall’acquirente dimostrava che il reale intento delle parti fosse quello di cedere l’area edificabile.
Secondo i giudici l’operato dell’Agenzia era illegittimo, ritenendo oggetto della vendita i fabbricati esistenti, tutti regolarmente censiti, seppur da ristrutturare.
La Ctp fa rinvio al consolidato orientamento giurisprudenziale della Suprema corte, secondo il quale le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni già edificati non sono imponibili.
In sintesi la tesi erariale poteva essere applicata in caso di cessione di un terreno quando era già prevista, in sede di pianificazione urbanistica, la sua nuova destinazione edificatoria.
Se, invece, come nella specie, la compravendita ha riguardato immobili già sussistenti, tale realtà sostanziale non può essere mutata dall’ufficio in base a presunzioni derivanti da elementi soggettivi interni alla sfera dei contraenti, come l’interpretazione della loro volontà. Dunque in tali ipotesi una riqualificazione non è ammissibile. Risulta poi in ogni caso irrilevante la previsione della demolizione unita alla successiva edificazione di un nuovo immobile, non potendo la potenzialità edificatoria dipendere da un elemento futuro ed eventuale, nonché rimesso alla potestà di un soggetto diverso da quello interessato dall’imposizione fiscale.