Usucapione possibile se c’è possesso esclusivo
Tre fratelli, in circa 30 anni, hanno costruito un’abitazione suddivisa in tre distinti appartamenti, di diversa metratura, esposizione e valore, e che ognuno di loro, nel tempo, ha abbellito e valorizzato a proprie spese. Ora due fratelli vorrebbero procedere a intestarsi il rispettivo appartamento – previa stima delle tre unità e corresponsione dei conguagli necessari – ma il terzo fratello non intende procedere in tal senso. Con quali mezzi si può arrivare alla suddivisione? Può essere fatta valere l’usucapione sui singoli apppartamenti da parte dei rispettivi utilizzatori da oltre 20 anni?
G.M. - VENEZIA
La situazione giuridica descritta presuppone una comunione «pro indiviso» in pari quote sull’immobile fra i tre fratelli. La costruzione degli appartamenti e il loro utilizzo è frutto di un accordo, venuto meno al momento di attuare la divisione pattizia proposta dai due comproprietari, mediante assegnazione a ciascuno dell’appartamento realizzato e corresponsione dei conguagli per pareggiare i valori.
In mancanza di consenso, si deve necessariamente procedere allo scioglimento della comunione e alla divisione giudiziale secondo il Codice civile (articoli 1111/1116). Infatti l’articolo 714 del Codice civile, in tema di divisione della comunione ereditaria espressamente richiamata dall’articolo 1116, prevede la facoltà di domandare la divisione anche quando uno o più coeredi abbiano goduto separatamente di parte dei beni ereditari, salvo l’intervenuta usucapione per effetto di possesso esclusivo. Sul punto la giurisprudenza non ritiene necessario un atto di interversione del possesso (da comproprietario a possessore esclusivo), quanto piuttosto il possesso esclusivo tale da estromettere il compossesso degli altri comproprietari (Cassazione ordinanza 10494/2018, sentenza 7221/2009). È invece richiesto un atto di interversione del possesso quando il coerede eserciti sui beni, con il consenso degli altri coeredi, un possesso separato come mera realizzazione del godimento della propria quota ereditaria, salvo conguaglio (Cassazione 3563/1989).