Per gli interessi sui mutui torna la deducibilità integrale

La legge di Bilancio interviene contestualmente al decreto 142/2018

Ripristinata la deducibilità integrale degli interessi sui mutui ipotecari delle società immobiliari di gestione. Il comma 7 della legge di Bilancio 2019 dichiara applicabili e fatti salvi gli effetti del comma 36 della legge 244/2007, disposizione che è stata abrogata, con decorrenza dall’esercizio 2019, dal decreto legislativo 142/2018 di recepimento della direttiva Atad, pubblicato sulla «Gazzetta Ufficiale» di ieri.

La legge 244/2007, che ha introdotto nel Tuir l’articolo 96 sulla deducibilità degli oneri finanziari nel limite del 30% del Rol, ha stabilito una disciplina particolare per le società immobiliari. Per gli interessi passivi sostenuti per l’acquisto di immobili “patrimonio” (articolo 90 del Tuir: fabbricati diversi dai beni strumentali e dai beni merce, cioè in particolare fabbricati abitativi concessi in locazione a terzi), il comma 35 della legge 244 ha previsto una deroga rispetto al regime di indeducibilità integrale dei costi (articolo 90 del Tuir).

Questi interessi rientrano dunque ordinariamente nelle regole dell’articolo 96 del Tuir, salvo che per le società di persone per le quali la disciplina del Rol non si applica (articolo 61 del Tuir). Il comma 36 della legge 244/2017 ha poi introdotto una deroga alle regole ordinarie per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività di gestione immobiliare. Questi contribuenti non applicano l’articolo 96 per gli interessi passivi sostenuti su finanziamenti garantiti da ipoteca sugli immobili destinati a locazione. Gli oneri finanziari (sia se relativi a finanziamenti ipotecari su immobili strumentali, come uffici e negozi, sia se relativi all’acquisto di abitazioni per le quali come detto è disapplicato l’articolo 90) sono dunque interamente deducibili.

La norma è stata confermata e chiarita dal Dlgs 147/2015, che ha stabilito che si considerano svolgere attività di locazione immobiliare in via effettiva e prevalente, le società che presentano congiuntamente due requisiti: (a) il valore dell’attivo è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione; e (b) i ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione di fabbricati.

L’articolo 14 del decreto legislativo che riformula l’articolo 96, in applicazione della direttiva Atad, abroga il comma 36 della legge 244, con il conseguente ingresso nel test del Rol, dal 2019, degli interessi sostenuti sui descritti finanziamenti ipotecari delle immobiliari di gestione.

La legge di Bilancio, con una formulazione assai particolare, di fatto ripristina il comma 36 contestualmente alla sua abrogazione dato che il decreto Atad, pubblicato in Gazzetta ieri, entrerà in vigore il 1° gennaio 2019 come la legge di Bilancio. Al di là di questo guazzabuglio di decorrenze, la volontà del legislatore (che sul punto pare però derogare alla Direttiva che non prevede esoneri di questo tipo) è chiara: le immobiliari di gestione continueranno anche in futuro a non dover sottoporre al Rol gli interessi sui mutui ipotecari degli immobili locati.