Mutui, i tassi resteranno bassi malgrado la volatilità dei mercati

Oggi un variabile in media costa tra lo 0,6% e lo 0,9% a seconda della quota sul valore dell’immobile

Le transazioni sono ancora del 30% inferiori ai massimi e i prezzi continuano a scendere, seppur leggermente

Nomisma si aspetta che i valori salgano per le abitazioni nuove in tutte le zone cittadine, soprattutto nei centri

Il 2019 è iniziato all’insegna della volatilità sui mercati. Al momento non sono cambiati i fattori di instabilità che hanno condizionato l’ultima parte del 2018 (guerra dei dazi, rischi di un rallentamento dell’economia globale a fronte di un quadro politico europeo traballante nell’anno delle elezioni per il rinnovo del Parlamento) e che hanno pesato su azioni, obbligazioni e materie prime. Profondamente diverso però il quadro per chi si appresta a chiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile. Gli stessi elementi che rendono il quadro degli investimentiattiviimprevedibiledannolato mutuiunacertezzainpiù:itassi,sianellaformulaatassofissochevariabile,dovrebbero restare ancora bassi e vicini ai minimi di tutti i tempi.

Perchésel’economiarallentaenonè in grado di generare un livello di inflazione elevato, difficilmente una banca centrale può aumentare il costo del denaro. Ed è il caso dell’Eurozona e delle scelte della Bce. Nel 2019 il Pil dovrebbe cresceredell’1,9%,menodel2%previsto perfine2018emenodelleprecedentistimedell’Fmi.Anchel’inflazioneèincanalatasuunrallentamento.Dopounpicco al 2,2% ad ottobre, a dicembre il costo della vita nell’area euro è sceso all’1,6%. Mentre l’inflazione core (depurata per i prezzi dei beni agricoli, energia e tabacco) è stabile all’1%. Livelli del genere non giustificanouncomportamentoaggressivo della Bce (che fino ad ottobre sarà guidatadaMarioDraghi),tantopiùconsideratochedaquestomesel’istitutoha già attuato una manovra restrittiva interrompendogliacquistidinuovititolidi Statocomeformadisostegnoall’economia. Ecco perché se fino allo scorso settembre gli investitori si aspettavano un rialzo dei tassi (peraltro di appena 10 punti base portando il tasso sui depositi da -0,4% a -0,3%) dopo un anno, e cioè a settembre 2019, ora lo scenario è cambiato:icontrattifuturesull’indiceEonia (uno dei termometri dei tassi a breve) hanno spostato l’asticella temporale di un nuovo rialzo al primo trimestre del 2020. Molto ovviamente dipenderà dai numeri(Pileinflazione)chearriveranno nei prossimi mesi.

Questo scenario di incertezza sulla crescitaeconomicadovrebbeperòcontinuare a far dormire sonni tranquilli chi starimborsandounmutuovariabileche da4annisivedesottrarrel’Euribor(perchéènegativoenonlontanodaltassosui depositi che come detto è a -0,4%) allo spread stabilito dalla banca. L’Euribor saliràsoloinprossimitàdiunnuovorialzo dei tassi della Bce e quindi ci sono al momentoipresuppostiperchépossarestarefermoanchenell’annoappenainiziato. L’altro fattore che è in grado di far risalire l’Euribor – e con esso le rate dei dovessemigliorareèprobabilechegliIrs torninoasalireunpo’,mainognicasoin misuracontenuta.Quantoaglispreadle bancheoperantiinItaliapotrebberodeciderediaumentarlinelcasoincuil’altro spread (quello tra BTp e Bund) dovesse risalireorestaresopraquota250.Perché questopotrebbeimpattaresulcostodella raccolta per le banche. Tuttavia in assenzadifortitensionisulmercatoobbligazionario è difficile ipotizzare che l’offerta del fisso – il cui costo oscilla tra l’1,5%eil2%-siposizionisulivellimolto più cari nel 2019. Molto dipenderà dalle elezioni europee del 24 maggio, uno dei marketmoverdell’anno.Chièorientato sul fisso e sta pensando di stipulare un mutuofarebbemeglioquindiamuoversi nei primi mesi dell’anno, se vuole minimizzareilrischio–oggiimponderabile-dellavittoriadipartitieuroscetticiper il rinnovo dei seggi di Strasburgo. del fisso - non potranno che salire in futuro. Anche se di poco e lentamente.

Sul fronte del tasso fisso, oggi scelto dal90%degliitalianitantosuinuovimutuiquantosullesurroghedivecchimutui pressonuovebanche,iltemasiponesolo per i nuovi mutui, dato che i vecchi non possonoperdefinizionesubirevariazioni.Iltassofissoècompostodallasomma tra Irs e spread. Gli indici Irs – indirettamente agganciati ai rendimenti dei Bundtedeschi–tendonoascenderedurante le fasi di avversione al rischio sui mercati. Ed è quello che è successo a di

cembrequandoiltassodelBunda10anni è scivolato allo 0,2% e anche gli Irs hannoperso10-15puntibaserendendo pontenzialmente più convenienti – se

nonfossechenelfrattempoalcunebanchehannoaumentatoseppurdipocogli spread – i nuovi mutui fissi offerti dalle bancherispettoaquellidinovembre.Se inveceilquadroeconomicoefinanziario mutui variabili – è una crisi di liquidità interbancaria. Scenario che però al momento non è (fortunatamente) all’orizzonte sia perché di liquidità ce n’è tanta esiaperchélaBcepotrebbenelcorsodell’annolanciarenuoviprestitiatassiage

volati,senonazzerati,allebancheattraversounnuovorounddiasteTltro(Targetedlongtermrefinancingoperations). Quindi al momento chi sta pagando un variabile non corre pericoli.

I mercati indicano che la rata potrebbe salire, ma di pochissimo, solo nel 2020 a fronte di un rialzo possibile di 10 punti base. Quindi lo scenario di vacche grasse – che vede oggi un variabile in media costare tra lo 0,6% e lo 0,9% a seconda della quantità di mutuo rispetto al valore dell’immobile – non dovrebbe essere scosso nell’anno in corso. Resta però la consapevolezza che i tassi variabili di oggi - che costano in partenza circa 100 punti base in meno