Il preliminare vale solo per il 50%
Il Dlgs di riforma è stato approvato definitivamente dal Consiglio dei ministri Opponibilità limitata a tutela dei creditori ma la norma sarà contestata
In caso di liquidazione giudiziale, gli acconti del contratto preliminare pagati in precedenza dal promissario acquirente (molto spesso la gran parte del prezzo) sono opponibili alla massa solo per metà dell’importo che dimostri di aver pagato. Il che significa che si dovrà versare nuovamente l’altra metà. Lo prevede il nuovo codice della crisi d’impresa varato la scorsa settimana.
Uno dei temi centrali del diritto fallimentare è rappresentato dalla sorte dei contratti pendenti, e neppure questo tema sfugge alla riforma varata la scorsa settimana. È vero che i princìpi generali vengono confermati, ma a mutare completamente è il contesto di riferimento. Inoltre la riforma introduce alcune importanti novità in relazione ad alcuni singoli contratti, fra le quali risaltano quelle per i contratti preliminari di vendita immobiliare.
1 Una prima novità consiste nell’affermazione del principio secondo il quale il curatore può sciogliersi dal preliminare anche quando il promissario acquirente abbia proposto prima della liquidazione giudiziale una domanda di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’articolo 2932 del Codice civile (domanda funzionale all’emanazione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso), salvo il fatto che tale scioglimento non sarà opponibile al promissario acquirente nel caso in cui la domanda sia stata trascritta e venga poi accolta.
Il conflitto fra la decisione del curatore e la proposizione prima del fallimento di una domanda di esecuzione in forma specifica è molto frequente nella pratica e ben noto alla giurisprudenza, ma fino ad oggi le norme sui rapporti pendenti non lo avevano mai disciplinato espressamente. Sotto questo profilo la novità è dunque assoluta, perché riempie un’assenza; ed è anche molto importante, perché la giurisprudenza era ancora instabile.
2 Una seconda novità riguardala sorte dei contratti riguardanti gli immobili a uso abitativo. È confermatala regola secondo la quale il contratto non può essere sciolto, a condizione che sia stato trascritto e che gli effetti della trascrizione non siano cessati prima della liquidazione giudiziale. Ma a questa condizione ne viene ora aggiunta un’ altra: e cioè che il promissario acquirente abbia chiesto l’ esecuzione del contratto entro i termini e secondo i modi previsti in relazione alle domande di accertamento dei diritti dei terzi sui beni compresi nella procedura.
3 Infine, una terza novità, dirompente, riguarda l’ipotesi del subingresso del curatore nel contratto: le nuove norme prevedono che gli acconti eventualmente pagati prima della liquidazione giudiziale (che molto spesso assorbono già gran parte del prezzo) possano essere considerati opponibili alla massa solo nella misura della metà dell’importo che il promissario acquirente dimostri di aver pagato. Il che significa che al promissario acquirente non basterà dimostrare di aver pagato, perché in ogni caso la metà di quanto pagato verrà considerata come non pagata e dovrà essere pagata nuovamente (avendo il curatore il diritto di ricevere il pagamento dell’intero prezzo di vendita, per effetto del subingresso nel contratto).
La relazione illustrativa spiega che questa soluzione tiene conto dell’esigenza di bilanciare la necessaria tutela del promissario acquirente con la salvaguardia dell’interesse dei creditori; ma è già possibile intravedere all’ orizzonte contestazioni ed eccezioni, se non legittime quantomeno ragionevoli.
Se dal punto di vista della legittimità, infatti, è come minimo lecito domandarsi quale principio giuridico possa sorreggere il sacrificio del promissario acquirente, dal punto di vista della ragionevolezza è perfino doveroso riflettere se davvero l’esigenza di tutelare la massa possa essere considerata pari a quella di tutelare il promissario acquirente, per il quale l’obbligo di pagare una seconda volta la metà di quanto già pagato potrebbe costituire, più che un danno, un dramma esistenziale vero e proprio.