Odori molesti, sì a interventi nei confronti dell’inquilino
L’assemblea, in base all’articolo 70 delle Disposizioni attuative del Codice civile, può sanzionare l’inquilino che commette un’infrazione al regolamento di condominio o deve sanzionare il proprietario della relativa unità immobiliare? Tale sanzione può essere applicata per i disturbi di rumori o odori provenienti dalla singola unità immobiliare o soltanto a tutto ciò che riguarda specificamente l’uso delle proprietà comuni (androne, scale, cortili, eccetera)? Il regolamento di condominio spesso pone dei divieti o disposizioni che riguardano norme di civile convivenza e non strettamente l’uso di parti comuni.
A.L. - PARMA
L’articolo 70 delle Disposizioni di Attuazione al Codice civile – che è norma speciale (non avente effetti reali) – secondo cui, «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministrazione dispone per le spese ordinarie. L’irrogazione della sanzione è deliberata dall’assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del Codice civile (maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, ndr)» è applicabile ai soli condòmini (e non ai terzi).
Ove il regolamento condominiale dello stabile sia stato espressamente accettato dall’inquilino all’atto della firma del contratto di locazione, la sua violazione può essere motivo di contestazione nell’ambito dei rapporti tra locatore e conduttore.
In ogni caso – senza entrare nel merito delle differenze tra azione reale e azione inibitoria, in materia di immissioni – i condòmini, in caso di rumori o odori molesti, possono agire contro il proprietario o contro l’occupante dell’alloggio, a norma dell’articolo 844 del Codice civile, sulla scorta della giurisprudenza secondo cui, «l’azione diretta a far valere il divieto di immissioni eccedenti la normale tollerabilità ex articolo 844 del Codice Civile può essere esperita anche nei confronti dell’autore materiale delle emissioni, che non sia proprietario dell’immobile da cui derivano e, quindi, anche nei confronti del conduttore, quando allo stesso debba essere imposto un facere o un non facere suscettibile di esecuzione forzata in caso di diniego o l’attore chieda semplicemente la cessazione delle immissioni. L’azione va – invece – proposta nei confronti del proprietario se mira al conseguimento di un effetto reale, come avviene quando è volta a far accertare in via definitiva l’illegittimità delle immissioni o ad ottenere il compimento delle modifiche strutturali del bene indispensabili per farle cessare» (Cassazione, 8999/2005).