Società di comodo, i valori Omi svincolano dal test

I canoni allineati agli indicatori consentono di non applicare le penalità

I canoni di locazione allineati ai valori Omi consentono la disapplicazione delle regole delle società di comodo anche se non si supera il test di operatività. Lo precisa l'agenzia delle Entrate nella risposta ad interpello 68/2019 di ieri riguardante una società immobiliare, beneficiaria di una scissione, che procede a retrolocare alla società scissa i fabbricati strumentali ricevuti.

La risposta prende in esame un caso diffuso nell'ambito di gruppi societari: lo spin-off della componente immobiliare dalle società industriali.

Nell'interpello viene rappresentato alle Entrate che una società immobiliare, beneficiaria di una doppia scissione, procede, per accordi precedentemente presi, a concedere in locazione alle società scisse i fabbricati ricevuti. Il canone è stato determinato in un importo compreso all'interno del range di valori Omi (Osservatorio del mercato immobiliare) del secondo semestre 2017, mentre l'operazione di scissione (e dunque la locazione) avrà effetto dal 2019.

A seguito della acquisizione di tali complessi immobiliari, la società beneficiaria non supererà il test di operatività di cui all'articolo 30 della legge n. 724/1994, dato che i canoni sono inferiori a quanto risulta dalla applicazione al costo fiscale degli immobili delle percentuali previste dalla norma. E ciò anche senza tener conto del valore degli immobili ancora in fase di costruzione o in corso di ristrutturazione i quali, secondo quanto indicato nella circolare 25/E/2007, non vanno considerati nei calcoli.

La società chiede alla Agenzia se, tenendo conto della situazione descritta, sia consentito disapplicare la disciplina delle società di comodo.

La risposta 68 ricorda preliminarmente che è consentita la disapplicazione della normativa sulle non operative in presenza di particolari situazioni oggettive quali, ad esempio, la dimostrata impossibilità per le società immobiliari di praticare canoni sufficienti per superare il test di operatività. Ciò si verifica nei casi in cui i canoni dichiarati siano almeno pari a quelli di mercato, determinabili ai sensi dell'articolo 9 del Tuir. Per quantificare il valore di mercato da utilizzare come parametro per ottenere la disapplicazione, si può fare riferimento agli importi riportati nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Omi.

Pertanto, conclude l'Agenzia, la società potrà disapplicare la normativa per l'esercizio 2019 a condizione che anche gli importi del 2018 e 2019 si attestino (come già quelli del 2017) su importi non superiori ai canoni di locazione applicati e senza necessità, in tal caso, di ulteriori dimostrazioni. La opportuna conferma dell'Agenzia sul possibile utilizzo degli Omi come benchmark per superare i gli anacronistici vincoli del test di operatività dovrebbe ora essere accompagnata da adeguate istruzioni su come gestire la diffusa situazione di società che, per la situazione del settore, neppure riescono ad affittare gli immobili posseduti e che dunque non hanno alcun canone da confrontare con i valori di mercato.