Parti diverse se l’affitto è risolto prima del tempo
La cedolare secca è preclusa ai contratti di locazione di negozi stipulati nel 2019, se alla data del 15 ottobre 2018 era in corso un contratto non scaduto, «tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile», interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale. Il legislatore ha evidentemente voluto riservare la cedolare ai soli canoni inerenti a contratti davvero “nuovi”.
Con il concetto di interruzione anticipata, la legge si riferisce al caso di risoluzione del contratto, in alternativa, per inadempimento di una delle parti (articoli 1453 e seguenti del Codice civile) o per volontà congiunta delle stesse parti che decidono, per i più svariati motivi, di porvi fine prima della scadenza naturale indicata nel contratto o prevista dalla legge. Può anche capitare che il contratto “si interrompa” perché il conduttore manifesta la propria volontà di recesso, vuoi perché tale facoltà gli è stata concessa nel contratto o per il sopraggiungere di gravi motivi. Di contro, non è “interruzione anticipata” il diniego di rinnovo manifestato, con il dovuto preavviso e per i dovuti motivi, alle scadenze naturali; ad esempio, per un contratto 6+6, al sesto, dodicesimo o diciottesimo anno e così via.
Ciò che rileva, ai fini dell’esclusione della cedolare, è la stipula di un nuovo contratto per il medesimo immobile e tra le stesse parti. L’identificazione dell’immobile è semplice. Le parti, invece, vanno intese come “uguali” solo se nel nuovo contratto si ripropongono gli stessi soggetti i cui nominativi o ragione sociale figuravano, rispettivamente, come locatore e come conduttore. Così, se lo stesso contratto in corso al 15 ottobre 2018 viene risolto prima della sua scadenza e ne viene stipulato altro nel 2019 tra soggetti anche solo formalmente diversi, sui relativi canoni si può avere la cedolare.
Si pensi a un negozio in comunione tra padre e figlio concesso in locazione nel 2018 dal primo a una società per la durata prevista dall’articolo 28 della legge 392/78 (il tipico sei più sei), che sempre nello stesso anno viene consensualmente risolto per momentanee esigenze del conduttore, terminate le quali viene stipulato un altro contratto nel 2019, con l’indicazione, quale locatore, del nominativo del figlio. Dal punto di vista giuridico, il nuovo contratto non ha le stesse parti contraenti. Così come sono diverse le parti dei due contratti stipulati, rispettivamente, tra un locatore e una Snc partecipata da Tizio e Caio e tra lo stesso locatore e una Srl partecipata sempre tra Tizio e Caio.