In assenza di regolamento vale l’indicazione del rogito

Nel 1984 l’impresa che ha costruito lo stabile non ha predisposto il regolamento condominiale, ma nei rogiti c’è scritto: «Tra la società venditrice e la parte acquirente di questa vendita si conviene che in futuro, a costruzioni ultimate, verrà redatto di comune accordo il regolamento di condominio disciplinante il complesso e che dovrà evidentemente rispettare le convenzioni di cui al presente atto». Il regolamento è stato redatto dai proprietari e discusso nelle prime tre assemblee organizzate per costituire il condominio. Nel verbale della terza assemblea, alla quale erano presenti 648 millesimi, c’è scritto: «Si rilegge attentamente il regolamento di condominio e si apportano le seguenti aggiunte»; non c’è però traccia di votazione.

Essendo sorta una controversia per un’innovazione, eseguita senza preventiva approvazione e successivamente bocciata dall’assemblea, il divieto contenuto nel regolamento, prevarrà sulle norme del Codice civile? Questo regolamento è valido per facta concludentia o serve una delibera per acquisire validità?

A.S. - MILANO

Aparte l’annullabilità della delibera assembleare, che non menziona analiticamente il numero dei votanti con le rispettive quote millesimali e neppure dà atto dell’avvenuta votazione, nel caso del lettore deve ritenersi sussistente un regolamento assembleare a norma dell’articolo 1138 del Codice civile, con i limiti di derogabilità delle disposizioni di legge che vi sono richiamate. All’interno del regolamento assembleare dovranno ritenersi contrattuali le “convenzioni” accettate nei rogiti di acquisto di ciascuna unità condominiale, con tutte le conseguenze del caso in ordine al loro contenuto.