Annessione di locale da altro condominio e ripartizioni

Nel condominio che amministro il proprietario di uno dei negozi al piano terra (con accesso diretto alla strada) ha aperto, debitamente autorizzato, un varco nel muro perimetrale, includendo così il negozio confinante che è sempre di sua proprietà (catastalmente autonomo), allargando l’esercizio commerciale e collegando le reti idrica e fognaria a quelle condominiali.

La stanza aggiunta fa parte del palazzo di fianco al condominio.

Nel calcolo dei millesimi di proprietà è corretto tenere conto anche di questa “addizione”? Dal punto di vista formale (e del prospetto), probabilmente no, visto che, per esempio, nel caso di lavori o migliorie al tetto, la stanza aggiunta è esclusa dal beneficio.

Ma per i consumi comuni forse sì.

E per i costi amministrativi (compenso amministratore, conto bancario, polizza, eccetera)?

Dovranno esistere due tabelle millesimali, una comprendente e una escludente la stanza?

F.D. - FERRARA

Al locale incorporato che però appartiene a un altro condominio va applicata sentenza della Cassazione 24243/2008 secondo cui «viola l’articolo 1102 del Codice civile l’apertura praticata da un condomino nella recinzione del cortile condominiale, senza il consenso degli altri condomini al fine di creare un accesso dallo spazio interno comune ad un immobile limitrofo di sua esclusiva proprietà, determinando, tale utilizzazione illegittima della corte condominiale, la costituzione di una servitù di passaggio a favore del fondo estraneo alla comunione ed in pregiudizio della cosa comune».

Se così non è, potranno modificarsi le tabelle mille

simali esistenti tenendo conto dei principi di cui

all’articolo 1123 del Codice civile che ripartisce le

spese condominiali in funzione del criterio della proprietà, dell’uso diverso o dell’uso esclusivo delle parti comuni.

La modifica delle tabelle esistenti dovrà essere deliberata all’unanimità ovvero con le maggioranze di cui all’articolo 1136, comma 2, del Codice civile (maggioranza degli intervenuti oltre ai 500 millesimi) quando, per l’incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, sia alterato per «più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino»(articolo 69, n. 2, delle disposizioni attuative del Codice civile).

A prescindere dalla modifica delle tabelle millesimali, potrà anche essere adottata una delibera assembleare che, in assenza di diverse disposizioni del regolamento contrattuale, ripartisca le spese a norma dell’articolo 1123 del Codice civile, salvo che il condomino non sottoscriva una convenzione relativa al riparto delle spese.