Per i difetti di costruzione il termine parte dalla perizia

L’anno per la denuncia non decorre dal giorno dell’assemblea

Il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’articolo 1669 del Codice civile a pena di decadenza dall’azione di responsabilità contro l’appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e non dalla data del dibattito assembleare.

Tale principio è stato enunciato di recente dalla Corte di cassazione (ordinanza 3674/2019) che ha affrontato il problema dell’identificazione degli elementi conoscitivi necessari ai fini della scoperta dei vizi e dal cui rilevamento decorrono i termini di decadenza annuale e quello decennale di prescrizione previsti dall’aticolo 1669 citato.

L’articolo 1669 del Codice civile stabilisce che i vizi di costruzione o per difetto di immobili o cose destinate a lunga durata manifestati entro i 10 anni dal compimento devono essere denunciati dal committente entro un anno dalla scoperta e il diritto al risarcimento si prescrive entro un anno dalla denuncia.

Con la recente ordinanza la suprema Corte ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d’Appello con la quale, quest’ultima, aveva rigettato la domanda del condominio e dei proprietari delle unità immobiliari volta a richiedere il risarcimento dei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive per i gravi difetti derivanti dall’esecuzione dei lavori di costruzione dell’edificio perché ritenuto, il diritto, prescritto.

La Corte territoriale aveva stabilito che il termine di prescrizione annuale era cominciato a decorrere dalla data della lettera con cui l’amministratore aveva denunziato i gravi difetti di cui avevano discusso i condomini in assemblea (2007) assumendo, solo allora, la consapevolezza della gravità dei danni.

Per la stessa Corte d’appello, quindi, l’azione era iniziata quasi sette anni dopo la scoperta dei vizi la quale non poteva ritenersi avvenuta con la perizia tecnica (2013) considerata un “mero espediente” per superare l’eccezione di prescrizione.

Di contrario avviso la Corte di cassazione, che ha premesso che per far sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente è necessario che quest’ultimo abbia una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause.

Dal giorno in cui il committente consegua tale sicura conoscenza dei vizi decorre il termine di un anno per effettuare la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall’articolo 1669 del Codice civile a pena di decadenza.

Tale termine può essere postergato all’esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale.

Per i supremi giudici, pertanto, la corte di merito aveva errato perché aveva ritenuto la perizia tecnica un “espediente” per aggirare la prescrizione valorizzando, invece, oltre misura il dibattito assembleare fino a considerarlo come momento della scoperta dei difetti senza considerare che manifestazioni di scarsa rilevanza, dibattiti e semplici sospetti non costituiscono “un apprezzabile grado di conoscenza della gravità” dei difetti nell’esecuzione dell’opera che è, invece, necessario per far sorgere la responsabilità in capo all’appaltatore.