Indennità di avviamento esclusa per i professionisti
I secondi sei anni del contratto a uso ufficio dell’inquilino sono in scadenza tra 15 mesi. Visto che il canone è molto inferiore a quello della zona (centrale) in cui si trova l’immobile, vorrei aumentarlo, ma sono sicura che l’inquilino non accetterà. Devo inviagli una richiesta scritta con la mia proposta? E qualora non raggiungessimo un accordo sul canone, cosa succederebbe? Posso chiedere al conduttore di rilasciare i locali senza versargli l’indennità di avviamento?
M.M. - MILANO
Èopportuno che la lettrice, per evitare il rinnovo del contratto di ulteriori sei anni, invii comunque la disdetta per la scadenza del contratto. Infatti, l’articolo 28 della legge 392/1978 dispone che «per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni (...); tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte a mezzo di lettera raccomandata (...) almeno 12 (...) mesi prima della scadenza». Nulla vieta, frattanto, che le parti intrattengano, anche verbalmente (e ferma la lettera di disdetta), rapporti per l’eventuale rinnovo del contratto. Ove non si raggiunga l’accordo sull’ammontare del canone, il locatore potrà agire con l’azione di licenza o di sfratto per finita locazione, per la liberazione dei locali (a norma dell’articolo 657 del Codice di procedura civile). Quanto all’indennità di avviamento, occorrerebbero approfondimenti, posto che nel quesito si fa riferimento a un generico “uso ufficio”.
Non è infatti dato sapere quale sia l’attività effettivamente svolta dall’inquilino e se comporti (o meno) contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. In tale contesto, solo esemplificativamente, evidenziamo che, ove l’immobile sia locato a un agente assicurativo plurimandatario, in caso di disdetta del locatore può essere dovuta l’indennità di avviamento (Cassazione 26 giugno 2012, numero 10622).
Nel caso di attività professionale, invece, non è generalmente prevista l’indennità di avviamento, posto che l’articolo 35 della legge 392/78 dispone che non si applica «in caso di cessazione di rapporti di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori nonché destinati all’esercizio di attività professionali (...)».