Il consiglio di condominio non decide senza l’assemblea

L’organo ora riconosciuto dal Codice civile ha solo funzioni consultive Anche in caso di delega la decisione finale non può che essere una delibera

A quasi sei anni di distanza dall’entrata in vigore (18 giugno 2013) della riforma del condominio (legge 220/2012 arriva la prima importante pronuncia della Cassazione sul consiglio di condominio.

In passato, infatti, il consiglio di condominio veniva nominato dall’assemblea, soltanto in quanto previsto dal regolamento condominiale oppure per prassi, ma non aveva in realtà alcun specifico riconoscimento giuridico né era disciplinato da alcuna norma civilistica.

Con la riforma del 2012 è stato inserito nel Codice civile l’articolo 1130 bis, il quale dispone ora che, negli edifici di almeno dodici unità immobiliari, l’assemblea può nominare, oltre all’amministratore, anche un consiglio di condominio, composto da almeno tre condomini, avente «funzioni consultive e di controllo».

Nel caso affrontato dalla Cassazione con la recentissima ordinanza n. 7484 del 15 marzo 2019 (sezione II civile, consigliere relatore Antonio Scarpa), in uno stabile di Torino i cinque consiglieri scelgono un preventivo per il rifacimento del terrazzo/lastrico solare e decidono che i relativi costi vadano pagati in due rate.

Un condòmino non ci sta e si rivolge al Tribunale di Torino, che annulla la decisione assunta dal solo consiglio di condominio, rilevando che quest’ultimo non si era limitato a svolgere una funzione consultiva, ma aveva arbitrariamente espresso una funzione vincolante per tutti i comproprietari.

La Corte d’Appello di Torino conferma la pronuncia del Tribunale, aggiungendo che – tra l’altro - la decisione dei consiglieri non era stata mai oggetto di alcuna successiva approvazione o ratifica assembleare.

La Corte di Cassazione, alla quale il condominio perdente si è poi rivolto, ha confermato la decisione dei giudici di merito, chiarendo che il consiglio di condominio, attualmente previsto dal secondo comma dell’articolo 1130 bis del Codice civile, ha «unicamente funzioni consultive e di controllo», essendo l’organo destinato a garantire una più efficiente e trasparente tutela degli interessi dei comproprietari nei grandi complessi condominiali dotati di molteplici strutture comuni.

Di conseguenza, l’assemblea condominiale – continua la Cassazione – può certamente votare la nomina di un consiglio di condominio con l’incarico di esaminare i preventivi di spesa per l’esecuzione di lavori, ma le decisioni dei consiglieri sono vincolanti per tutti condomini, compresi i dissenzienti, soltanto se poi vengono votate e approvate, con le maggioranze prescritte dalla legge, dall’assemblea dei condomini.

Infatti, le specifiche funzioni dell’assemblea (tra le quali rientra, in base dell’articolo 1135 primo comma n. 4) del Codice civile, anche l’approvazione di opere di manutenzione straordinaria dell’edificio) non sono delegabili ad un gruppo ristretto di condomini, quale è appunto il consiglio di condominio.

Pertanto, la determinazione dell’oggetto dei lavori di straordinaria manutenzione (e cioè degli elementi costruttivi fondamentali delle stesse nella loro consistenza quantitativa e qualitativa), la scelta dell’impresa esecutrice dei lavori, la ripartizione delle relative spese ai fini della riscossione dei contributi dei condomini, spettano unicamente alla discussione, votazione e decisione dell’assemblea dei comproprietari, organo sovrano del condominio.