Imposte e franchigie sulla casa donata ai figli
Tempo fa ho comprato all’asta giudiziaria un piccolo appartamento accatastato come prima casa. Se donassi questo appartamento a mia figlia, che però già possiede una prima casa, quante tasse pagherà? Sarà considerata una donazione?
G.P. - ANCONA
In caso di donazione di un immobile è dovuta l’imposta sulle donazioni: nel caso l’operazione venga fatta a beneficio di coniugi o parenti in linea retta, come nel caso di specie, l’onere è pari al 4 per cento. Questa tassa si applica, però, soltanto al valore catastale che eccede la franchigia di 1.000.000 di euro. Ciò vuol dire che alle donazioni tra genitori e figli di immobili che hanno valore catastale inferiore a 1.000.000 di euro non si applica la tassa sulle donazioni (Dlgs 346/90), mentre se il valore eccede questa somma, l’aliquota del 4% si applica solo sulla parte eccedente. Ad esempio, per la donazione al figlio di un immobile del valore catastale di 1.500.000 euro la tassa di donazione sarà pari al 4% di 500mila euro e quindi a 20.000 euro. Per la stessa operazione sono dovute anche l’imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale dell’immobile, e l’imposta catastale, pari all’1% del valore catastale dell’immobile. Se si tratta di donazione prima casa, tali imposte saranno dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Se, come nel caso del lettore, il figlio già possiede una prima casa, la donazione sconta l’imposta ipotecaria e catastale complessivamente pari al 3% (Dlgs 347/90). Si ricorda che per accedere alle agevolazioni prima casa è necessario presentare i seguenti requisiti:
• non possedere ulteriori immobili nello stesso Comune in cui è sita la casa ricevuta in donazione oppure altri immobili comprati grazie ad agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale;
• ricevere in donazione una casa non di lusso, ossia non classificata nelle categorie catastali A/1, A/8, A/9; • stabilire entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui si trova la casa ricevuta in donazione, a meno che questa si trovi nel Comune in cui il beneficiario lavora o studia, o a meno che si tratti dell’unica casa di un soggetto emigrato all’estero (articolo 1, Tariffa del Dpr 131/86).
La detrazione compete ai singoli condòmini sulla base della tabella millesimale, anche se gli altri condomini dovessero accollarsi la quota dei condòmini morosi (articolo 16–bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 67 della legge 145/2018, di Bilancio per il 2019). L’amministratore del condominio rilascia annualmente a ciascun condomino l’attestazione sui costi detraibili dal singolo proprietario e tutta la documentazione (bonifici e fattura) è conservata dall’amministratore. Se le spese sostenute sono state pagate da tutti i condòmini, l’amministratore ripartisce, sempre nel limite massimo della tabella millesimale le spese per le parti comuni tra tutti i condomini. Viceversa, nell’ipotesi in cui le spese non siano state pagate da alcuni, la ripartizione avviene tra i singoli condòmini in regola con i pagamenti, ma sempre entro il limite della propria quota millesimale. Per i condòmini che non avevano pagato la provvista all’amministratore per effettuare bonifici, il diritto sussiste anche in caso di tardivo pagamento che può avvenire entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta in cui sono stati effettuati i pagamenti con bonifico da parte dell’amministratore (ad esempio: l’amministratore fa i bonifici nel 2018; il pagamento dei morosi deve avvenir entro il 31 ottobre 2019). Se ciò non avviene la detrazione ai morosi non compete nemmeno in caso di pagamento successivo (circolare 7/E del 2017). Ai fini dell’elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell’agenzia delle Entrate, l’articolo 2 del Dm Economia e Finanze 296/2016 prevede che, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmettano in via telematica all’agenzia delle Entrate, entro il 28 febbraio di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condòmini. La comunicazione dei dati deve riguardare tutti i condomini che hanno diritto alla detrazione. Nell’ipotesi in cui un condomino non abbia pagato la propria quota, la comunicazione dei dati relativi al moroso non andrebbe fatta, salva la possibilità comunque del condomino di pagare anche successivamente. Se, comunque, l’amministratore ha comunicato anche i dati del moroso, questi ha diritto alla detrazione inserita nella precompilata a condizione che poi effettivamente l’importo venga regolarmente corrisposto, avendo tempo fino al termine della presentazione della dichiarazione dei redditi.