L’affitto all’immobiliare di cui il locatore è socio

Sono proprietaria, come persona fisica, di due appartamenti e sono socia accomandante di una società immobiliare che svolge attività di gestione immobili propri o di terzi. Vorrei affittare gli appartamenti di cui sono proprietaria, sia con contratti transitori, sia con contratti turistici (locazioni brevi o medio lunghe). Vorrei far svolgere questa attività alla società immobiliare, che quindi subaffitterebbe gli appartamenti. Che contratto devo sottoscrivere con la società? La società poi registrerà i contratti di subaffitto ed emetterà fattura esente Iva? M.B. - VICENZA

Il contratto tra il privato (locatore) e la società (conduttrice), di cui il locatore è socio accomandante, per il subaffitto a terzi, deve inquadrarsi nell’ambito dell’attività “commerciale”, di cui all’articolo 27 della legge 392/78, secondo cui: «la durata delle locazioni (...) di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate: industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggi e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili». La società conduttrice può invece subaffittare i locali (a terzi) a uso abitativo turistico, facendo riferimento agli articoli 1571 e seguenti del Codice civile, stante l’articolo 1, comma 2, lettera c, della legge 431/98, per il quale: «le disposizioni della richiamata normativa (cioè della legge 431, Nde) non si applicano agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche». Va da sé che l’esigenza turistica deve essere un’esigenza effettiva, in una località di “interesse turistico”. L’ammontare del canone e la durata del contratto è liberamente determinabile dalle parti. Oppure, ove i subconduttori abbiano esigenze abitative transitorie, non turistiche (per esempio, per motivi di lavoro, di studio, di apprendistato, eccetera), si deve fare riferimento: all’articolo 5, comma 1, della legge 431/98; all’articolo 2 del Dm 16 gennaio 2017 (se recepito in sede di accordo locale) o al precedente Dm 30 dicembre 2002; al contratto tipo allegato B al richiamato Dm 16 gennaio 2017, (sempre se recepito) o ai contratti tipo di cui al precedente Dm 30 dicembre 2002 e agli accordi stipulati in sede locale tra le associazioni di proprietari e i sindacati degli inquilini (se esistenti). Per le locazioni transitorie, relativamente ai contratti non assistiti dalle associazioni di categoria e dai sindacati degli inquilini – se soggetti al DM 16 gennaio 2017 –, si ritiene occorra la cosiddetta “attestazione” o “attestazione di rispondenza” da parte di almeno una delle associazioni/sindacati medesime, firmatarie dell’accordo locale. Il canone di locazione, nei Comuni con più di diecimila abitanti, deve essere determinato in base ai parametri indicati negli accordi locali. La durata del contratto non può superare le diciotto mensilità. La società commerciale provvederà alla registrazione dei contratti di sublocazione turistici o transitori, (se di durata superiore a trenta giorni), a norma dell’articolo 17 del Dpr 131/1986 (Testo unico imposta di registro). La fattura emessa per la sublocazione degli appartamenti sarà esente Iva, ex articolo 10, comma 1, numero 8, del Dpr 633/72. La facoltà di optare per l’applicazione dell’Iva è prevista esclusivamente nel caso in cui il locatore abbia costruito o ristrutturato il fabbricato locato o nel caso di alloggi sociali, in base al Dm 22 luglio 2008.