Nuove tabelle con aumento di volumetria sotto il 20%

Alcuni condòmini hanno abusivamente aumentato le volumetrie dei loro appartamenti. Il condominio intende cambiare la ripartizione millesimale in quanto non è giusto che chi ha aumentato superfici abitative paghi ancora come se avesse gli originali metri quadri. È vero che, nel caso di abusi inferiori al 20% della volumetria originale, per modificare la ripartizione millesimale c’è bisogno dell’unanimità dell’assemblea e le spese dell’operazione sono a carico di tutti i condòmini? Se sì, la norma consentirebbe ad una porzione di condòmini che hanno realizzato l’aumento di impedire alla maggioranza di suddividere equamente le spese condominiali.

G.B. - ROMA

Se per “ripartizione millesimale” il lettore intende la revisione della tabella millesimale, l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, «i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione».

Secondo la giurisprudenza, tuttavia, la norma continua ad essere interpretata nel senso che la revisione della tabella millesimale non ha valore negoziale, (salvo che con essa l’assemblea abbia derogato volontariamente a norme codicistiche o regolamentari). Conseguentemente – anche a seguito delle modifiche apportate dalla legge 220 all’articolo 69 – la tabella millesimale può essere approvata con una maggioranza di 500 millesimi, oltre a quella degli intervenuti (Cassazione 13 maggio 2013, numero 11387).

In tale contesto, anche ove non sussista l’alterazione per più di un quinto del valore proporzionale, è possibile che l’assemblea decida a maggioranza di far redigere una nuova tabella millesimale, più rispettosa della situazione reale, con la maggioranza di cui si è detto, con ripartizione delle spese di redazione (per il tecnico incaricato) a carico di tutti i condòmini, per millesimi di proprietà.