Il sottoscala è condominiale e le occupazioni sono abusive

L’elenco dei beni comuni contenuto nel Codice civile non è esaustivo La proprietà al singolo deve essere dimostrata con un titolo adeguato

L’articolo 1117 del Codice civile contiene un elenco di beni ed impianti che si presumono comuni, salvo titolo contrario. Ma non figura il sottoscala. L’elenco è meramente esemplificativo e non tassativo. Ma tra i beni di cui si presume la condominialità può essere annoverato il sottoscala?

Sulla questione si è pronunciata la Corte di cassazione con la sentenza 22442/2019, pubblicata il 9 settembre 2019, fornendo risposta affermativa.

Un condominio aveva citato in giudizio il proprietario di alcuni locali al piano terra, chiedendo che venisse ordinata la rimozione di un bagno costruito impossessandosi di un sottoscala.

Tra l’altro il condomino sosteneva di avere comunque usucapito lo spazio. Il Tribunale gli dava ragione ma la Corte d’appello rigettava la domanda di rivendica formulata dal condominio dichiarando la carenza di legittimazione passiva dello stesso e in accoglimento dell’appello promosso dal condòmino intervenuto, ordinava al convenuto originario la restituzione all’uso comune del sottoscala condominiale con la conseguente rimessione in pristino.

La Cassazione, chiamata a pronunciarsi sul ricorso promosso dal condomino condannato dalla Corte d’appello, lo ha ritenuto infondato e dopo aver affermato che è pacifico che il sottoscala, essendo la proiezione delle scale, rientri tra le parti comuni dell’edificio condominiale di cui all’articolo 1117 del Codice civile, ha osservato che è onere di chi rivendichi l’acquisto della porzione di immobile fornire la prova che questa venne avocata a sé dal venditore col primo atto di frazionamento.

Secondo i giudici di legittimità, essendo il sottoscala un bene comune, salvo titolo contrario, come affermato in modo costante dalla stessa Corte di cassazione, al fine di stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’articolo 1117 del Codice civile, occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dell’originario proprietario ad altro soggetto.

Di conseguenza, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni risulti riservata a uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni (Cassazione civile, sentenze 20693/2018, 11812/2011, 13450/2016 e 5831/2017).

La condòminialità del sottoscala si evinceva anche dal contenuto del regolamento di condominio, che annoverava tra le proprietà esclusive della società costruttrice del palazzo i box sottostanti al primo rampante delle scale ma non della scala che, doveva, pertanto ritenersi comune.