Più soluzioni nei condomini a destinazione mista

Un condominio è composto da due edifici – A e B – ed è a prevalente destinazione abitativa. Si deve rifare il manto di copertura del fabbricato A che, preso singolarmente, è costituito da 16 unità immobiliari di cui quattro abitazioni per 45 millesimi, e 12 tra negozi/uffici/box per 183 millesimi. Dovendo ripartire la spesa del tetto in base all’articolo 1123, commi 2 e 3, del Codice civile (spesa a carico del solo edificio A) ci si trova nella situazione in cui i millesimi delle unità immobiliari a uso abitativo sono inferiori a quelli a uso terziario/commerciale. Gestendo le spese a livello condominiale (fatture intestate al condominio e pagate sul conto corrente bancario del condominio che, preso nell’insieme A e B, è a prevalente destinazione abitativa) è possibile fruire dello sgravio fiscale del 50% e dell’Iva al 10 per cento, anche se nel fabbricato A i millesimi delle unità a uso abitativo sono inferiori a quelli delle unità a uso commerciale?

F.P. - MONZA

Per quanto attiene ai lavori su parti comuni di condominio a destinazione mista (abitativa, uffici, negozi eccetera) la detrazione del 50 per cento (articolo 16–bis del Tuir, Dpr 917/1986, e articolo 1, comma 175 della legge 160/2019, di Bilancio per il 2020) compete per i millesimi di proprietà delle parti comuni sia per le unità abitative che per quelle a destinazione diversa, solo nell’ipotesi in cui il condominio sia a prevalente destinazione abitativa (oltre il 50% destinato ad abitazione, circolari 57/E e 121/E del 1998). Viceversa, se prevale la destinazione non abitativa, la detrazione si applica comunque per i millesimi di proprietà delle parti comuni riferite alle sole abitazioni (circolari 121/E e 57/E del 1998). Pertanto, trovandoci di fronte a un condominio con unica tabella millesimale che risulta a prevalente destinazione abitativa, anche se, ex articolo 1123 del Codice civile, l’intervento è solo a carico della parte dei condòmini che si trovano sotto il tetto dell’edificio A, le spese per il rifacimento del manto di copertura consentono l’applicazione della detrazione del 50 per cento, per i rispettivi millesimi, anche ai proprietari di unità a destinazione non residenziale (privati o soggetti Irpef anche esercenti attività commerciale, quali ditte individuali, società di persone).

Viceversa, se fossimo di fronte a due condomìni separati, uniti solo per spese ulteriori come supercondominio (con due tabelle millesimali separate), le spese sull’edificio a prevalente destinazione non abitativa sarebbero detraibili solo per i millesimi riferiti alla parte abitativa.

Ai fini Iva, come precisato nella circolare 71/E/2000, per i lavori su parti comuni l’aliquota del 10 per cento (ex articolo 7, comma 1, lettera b, della legge 488/1999) si applica solamente per gli interventi su interi fabbricati a prevalente destinazione abitativa. A tali interventi la stessa aliquota si applica anche in relazione alle quote millesimali corrispondenti alle unità non abitative situate nell’edificio. Viceversa, se il condominio è a prevalente destinazione non abitativa per gli interventi su parti comuni si applica l’aliquota Iva del 22 per cento.