L’attribuzione di area fabbricabile aumenta subito il valore tassato

Esenti solo le quote dei terreni possedute da coltivatori diretti o Iap

La nuova Imu ridefinisce i confini della tassazione delle aree edificabili.

Viene conservato il riferimento allo strumento urbanistico generale, anche solo adottato dal Comune. Di conseguenza, si considerano edificabili suoli sui quali in concreto potrebbe essere impossibile costruire, in assenza dello strumento attuativo (ad esempio la concessione edilizia).

Cambiano, invece, la definizione del valore di riferimento e le agevolazioni previste per le imprese agricole.

Nella vecchia Ici/Imu la base imponibile era costituita dal valore di mercato al 1° gennaio di ciascun anno. A tale scopo, era (ed è tuttora) permesso ai Comuni approvare dei valori di orientamento per i contribuenti. Secondo la Corte di cassazione, in proposito, se il Comune ha adottato lo strumento urbanistico in corso d’anno, le aree interessate non possono avere un valore di riferimento al 1° gennaio e, dunque, saranno considerate come edificabili solo a decorrere dall’anno successivo (Cassazione 2901/2017). Una tesi, peraltro, non condivisibile dal momento che il valore di mercato di un suolo può essere desunto anche da quello attribuibile a suoli similari, ubicati ad esempio in altre zone o in altri Comuni.

Ad ogni modo, per superare tale orientamento, nella nuova disciplina Imu è stabilito che la base imponibile è costituita dal valore dell’area al 1° gennaio oppure alla data di adozione dello strumento urbanistico. Ne consegue che l’efficacia dell’attribuzione della qualifica di edificabilità è immediata e non differita all’anno successivo. Lo stesso dicasi qualora in corso d’anno vi fossero mutamenti di valore determinati, ad esempio, dal rilascio del provvedimento attuativo: l’effetto dell’incremento di valore decorrerà dal mese del rilascio e non dall’anno successivo.

L’altra novità normativa riguarda l’agevolazione prevista per gli imprenditori agricoli. Sin dall’emanazione dell’Ici era disposto che le aree edificabili possedute e condotte da soggetti Iap (comprese le società agricole) o da coltivatori diretti si considerano terreni agricoli. Con plurime pronunce, la Suprema corte ha argomentato che un bene immobile non può avere qualificazioni diverse a seconda del proprietario. Di conseguenza, è sufficiente che una piccola porzione di area fosse intestata a uno dei soggetti agevolati per considerare l’intero suolo terreno agricolo, anche in capo a soggetti privi di queste qualifiche.

Con la nuova Imu (comma 743, legge di Bilancio 2020), invece, è epressamente stabilito che, in presenza di più comproprietari, i requisiti soggettivi e oggettivi previsti ai fini dell’applicazione di agevolazioni devono riguardare autonomamente ciascuno di essi. Ciò significa che qualora vi fossero, ad esempio, tre contitolari in pari quota, dei quali un soggetto Iap e gli altri due dipendenti pubblici, solo la quota del primo sarà considerata terreno agricolo, mentre le altre due saranno tassate come aree fabbricabili. Anche in questo caso, la modifica è già operativa, anche se la maggiore imposta sarà versata al saldo del 2020.