Il fabbricato collabente non è area edificabile

Un contribuente intende alienare un immobile collabente accatastato F/2, che ha ereditato.

Tale cessione è imponibile ai fini delle imposte dirette, potendo essere assimilata dall’agenzia delle Entrate a una cessione di area fabbricabile?

Per evitare l’eventuale tassazione, il contribuente potrebbe effettuare una rivalutazione del terreno anche se catastalmente è censito come F/2? Oppure, riaccatastando l’immobile in A/2 prima di alienarlo, potrebbe evitare la tassazione senza aspettare il decorso del quinquennio?

M.M. - BRESCIA

Gli immobili classificati nella categoria catastale F/2 come unità collabenti (in quanto diruti, fatiscenti comunque non atti alla loro naturale funzionalità) perdono la qualificazione economico–giuridica di fabbricati ma non assumono quella di aree edificabili; l’autonoma identità giuridica di queste ultime viene a ripristinarsi soltanto nel momento in cui interviene la (definitiva) demolizione del manufatto che insiste su di esse. Queste affermazioni, contenute nella risposta dell’agenzia delle Entrate all’interpello 357 del 30 agosto 2019, inducono a escludere che la vendita del fabbricato – acquisito per successione ereditaria e attualmente classificato come collabente (rispetto alla originaria classificazione catastale nella categoria A2) – possa dare luogo al realizzo di una plusvalenza imponibile nell’ambito dei redditi diversi, non essendo configurabile la sua consistenza alla stregua di un’area edificabile. In questo senso si esprime anche l’ordinanza 16251/2019 della Cassazione, in cui viene sancito che un’area già edificata non può essere riqualificata come area da edificare per il solo fatto che il fabbricato su di essa insistente venga ristrutturato o demolito per ricostruirne un altro anche di differente cubatura.